This is an HTML version of an attachment to the Official Information request 'Cost estimates for renovation of the Gordon Wilson and McLean flats'.



AGENDA NO. 
 
5-2(a) 
 
Responsible GM: 
Sean Bignel  
General Manager Asset Development 
 
Endorsed by: 
Glen Sowry 
Chief Executive 
 
Board meeting date: 
29 August 2013 
Subject: 
McLean Flats and Gordon Wilson Flats 
1982
Executive summary 

The purpose of this paper is to inform the Board on the status of negotiations 
regarding the partial divestment and redevelopment of the Gordon Wilson site 
located at 314 The Terrace, Wellington. 
the   Act 

This paper also outlines the preferred opportunities presented by retention of the 
McLean Flats site. 

The McLean Flats and Gordon Wilson Flats buildings require major upgrade, 
including seismic and structural repairs. 

The condition of the buildings is currently well below Housing New Zealand 
standards and the buildings are both vacant. 
under 

The Gordon Wilson Building is listed in the Wellington Council District Plan as a 
Heritage Building. 

There is no longer an imperative to return 105 units to the Housing New Zealand 
portfolio in this location which provides greater investment flexibility. 
Information 

Victoria University is very interested in purchasing either both properties, or just the 
Gordon Wilson property. Sale to the University is dependent on The Port Nicholson 
Trust, which has Right of First Refusal (RFR), confirming no interest in purchasing 
the property/ies for it’s own purposes and or lease to Victoria University. 

The preference is to sell the Gordon Wilson property on an ‘as is where is’ basis, 
Released 
and for Housing New Zealand to demolish the McLean Flats building and 
redevelop the 1,492m2 site with terraced housing as part of a truly innovative mixed 
tenure and place based development. 
Official 

The Housing New Zealand Finance team has yet to comment on the preferred 
scheme and wil  provide financial analysis and funding advice once further 
feasibility work has been completed. 
10  There is a risk that the Heritage listing on the Gordon Wilson Flats building wil  not 
be able to be removed, or that the building becomes registered with the New 
Zealand Historic Places Trust (NZHPT). There is also a risk that a Heritage rating 
is applied to McLean Flats building. 
 


Recommendations 
11  It is recommended that the Board:  
  note the Housing New Zealand preference for retention of a (reduced) 
presence on The Terrace as part of a place based master-plan 
  note Victoria University has offered to purchase the 314-320 The Terrace 
properties outright 
  note Victoria University 
9(2)(j)
 
 are supportive of Housing New 
Zealand to retaining 320 The Terrace (McLean Flats).  
  note The Port Nicholson Trust has the Right of First Refusal on the property 
and any offers must initial y be invited from the Trust as a matter of statute - 
this may preclude Victoria University altogether.1 
  note the Gordon Wilson Flats building is listed on the Wel ington Council 
District Plan as a Heritage Building 
 
1982
note the Asset Development Group (ADG) is preparing a redevelopment 
design for the McLean Flats site which optimises site occupancy, and enables 
cost estimates and an ‘as completed’ valuation to be produced 
  note the ADG wil  finalise RFR discussions on the Gordon Wilson property 
with The Port Nicholson Trust, and subsequent discussions with Victoria 
the   Act 
University (if any). 
Prior Approvals 
12  The Asset Investment Commit ee (AIC), on 17 July 2013, endorsed: 
 
the proposed retention and refurbishment of the McLean Flats 
 
consideration of developing new terraced units on the McLean site – so that 
under 
the property returns up to circa 40 units 
 
the entire Gordon Wilson site is sold to Victoria University ‘as is where is’, 
which includes, Victoria resolving the RFR and demolition of the Gordon 
Wilson Flats building, and using the site as an open space ‘Front Door’ 
access way to the University Campus.     
Information 
Existing Situation 
13  McLean and Gordon Wilson Flats comprise of 105 vacant units in critical disrepair 
at 314–320 The Terrace, in the Wel ington Central Business District.  
14  McLean Flats were vacated in October 2011 and Gordon Wilson in May 2012 
Released 
following a seismic and strength assessment rating below the National standard on 
McLean Flats and falling masonry on Gordon Wilson. 
15  Table 1 provides a summary of existing property configuration.
Official 
 
Table 1 – McLean Flats and Gordon Wilson Flats existing property configuration summary  
 
Site area 
Gross 
Number  
Number of bedrooms 
(m2) 
Floor  
of units 
Bedsit 
1 bed 
2 bed 
Total 
Area 
McLean 
1,492 
1,343 
18 

13 

22 
                                                   

9(2)(j)
 
 
 


Gordon Wilson 
7,139 
7,041 
87 
11 

76 
163 
Total 
8,631 
8,384 
105 
12 
13 
80 
185 
16  The existing dwelling units in the Gordon Wilson building do not meet current 
Housing New Zealand design standards. The bedsits are undesirable and the two-
level apartment units have inherent design faults which limit accessibility. 
17  Since January 2013 the ADG has: 
 
explored office building conversion opportunities 
 
discussed with Victoria University its interest in purchasing the site 
 
commissioned Durability Assessment Testing to confirm life expectancy of 
existing structures 
 
commissioned invasive Geotech and Seismic testing to confirm seismic 
retrofit engineering design and cost estimates 
 
continued to pursue one-off and bulk sale apartment purchases in the 
1982
Wel ington CBD 
 
engaged consultants to develop, cost and value redevelopment concepts 
 
engaged with Council on negotiating the Resource Consent process if 
the   Act 
demolition and redevelopment becomes the Housing New Zealand approved 
position. 
Problem and/or opportunity 
18  Condition issues: seismic testing confirms a rating of 68 percent of NBS for main 
structure and < 20 percent for infil  panels on McLean Flats and 58 percent on 
Gordon Wilson. 
under 
 
Durability testing has been carried out estimating the life span of the building 
providing the buildings are refurbished, the estimations are:  
  McLean Flats - 50 years 
  Gordon Wilson Flats - 40 years. 
Information 
 
The ADG has investigated the options of refurbishing and replacement of 
McLean Flats.  
 
Refurbishment of the existing 18 McLean Flats to 67 percent of NBS has a 
cost of $4 mil ion. 
Released 
19  Heritage constraint: Gordon Wilson Flats is listed on the Wellington Council 
District Plan as a Heritage building. 
 
Asset Development has engaged with Council over what the process wil  be 
Official 
to gain resource consent if demolition and redeveloping Gordon Wilson is 
Housing New Zealand’s approved position. 
 
The resource consent process to achieve demolition of Gordon Wilson is 
likely to be notified and could take from 3 to 6 years depending on weather 
an Environment Court hearing is required. 
20  Replacement acquisitions: other opportunities have been activated including the 
redevelopment at Hanson Street and acquisitions across the city.  
 


 
The ADG has explored office building conversion opportunities in the 
Wel ington CBD. Except for conversion to student accommodation only one 
building in the market has been identified as having any potential - 143 Wil is 
Street. After investigations this building was rejected due to risks associated 
with IEP and conversion from office into residential. In addition, the property 
could not be secured for an exclusive period as it was tied up as part of a 
portfolio sale. 
21  Tenant demand opportunity: the urgent need to re-house Earthquake Prone 
Buildings affected tenants in the Wel ington CBD has subsided since the decant of 
tenant households from the McLean and Gordon Wilson Flats.  
 
While demand is expected to remain high in this location, there is no longer 
an imperative to return 105 units to the Housing New Zealand portfolio in this 
location given the poor condition of the buildings and opportunity for 
divestment. 
 
Tenancy Services and Property Services would like to recover some units on 
the 314–320 The Terrace site due to the prime location for high needs 
1982
tenants. 
22  Divestment: the properties are located in front of the University of Victoria and 
behind the Wellington CBD. The University has made an unsolicited offer to 
purchase the McLean / Gordon Wilson property outright from Housing New 
Act 
Zealand. 
the  
 
9(2)(i),9(2)(j)
   
 
 
The Port Nicholson Trust has the Right of First Refusal on these properties 
and any offers must initial y be invited from the Trust as a matter of statute. 
This may preclude Victoria University altogether. 
under 
 
Housing New Zealand is currently seeking an offer from The Port Nicholson 
Trust for 318 The Terrace (the Gordon Wilson site). 
Proposal 
23  It is recommended that shared ownership of 314-320 The Terrace continues to be 
Information 
pursued, with either The Port Nicholson Trust or Victoria University purchasing the 
Gordon Wilson Building and Housing New Zealand building a replacement 
complex on the McLean site. 
24  Housing New Zealand has two viable options available when considering shared 
ownership over the land with the University2.  
Released 
 
9(2)(j)
 
 
Official 
 
  
 
 
 
 
                                                   
2 Assuming The Port Nicholson Trust confirm they are not interested in the site. 
 



25  The University wants to obtain rights over at least the Gordon Wilson site to enable 
a ‘front door’ to the Terrace and CBD. This may result in an easement granted to 
Housing New Zealand over the site entrance and drive way.  
26  The option for Housing New Zealand to retain the McLean site is recommended 
because: 
 
this option allows Housing New Zealand to replace existing high rise with a 
new lower density community which in turn wil  return greater opportunities 
and reduce social isolation of low income individuals and families, sooner 
rather than later 
 
it wil  transform the existing development into lower density higher quality 
housing and attract higher income families to rent and purchase, enabling 
flexibility and a blend of low, middle and high income households 
 
it provides an opportunity to divest and demolish buildings that are 
problematic in terms of maintenance, management, economic viability and 
architectural significance 
1982
 
the University’s desire to develop a front door to the campus through the 
Gordon Wilson site is accommodated comfortably alongside quality public 
housing and it’s synergies with student accommodation 
 
selling the Gordon Wilson property wil  be less controversial with the 
the   Act 
presence retention and reinvestment on the site components 
 
this option shows logical progression towards solving the Gordon Wilson 
problem in a clever and sensible way 
 
it offers an opportunity of a resource consent concession enabling 
development of an optimal number of units on the McLean site. 
under 
27  Figure 1 below provides an example of a replacement McLean Flats based upon 
current planning rules. 
Figure 1 – Development of 23 one-bedroom units utilising existing McLean site boundaries  
 
 
Information 
 
 
 
Released 
 
  Official 
 
 
 
 
 
 
 


28 
9(2)(i),9(2)(j)
 
 
 
 
29  There is a risk that the buildings could become registered with the NZHPT. In this 
situation there may be an opportunity to receive grants to assist with any building 
upgrade. 
30 
9(2)(i),9(2)(j)
 
 
31  There is a political risk and potential negative media to Government by divesting 
and demolishing the Gordon Wilson Flats, mitigated by improving the McLean site. 
32  The anticipated time frame for delivery of the proposed McLean option is up to 3 
years (circa 1 year negotiation / resource consent / plan change, 7 to 9 months 
design, and 8 to 11 months build). The RFR process has potential to lengthen this 
timeframe. 
1982
33  A new McLean Flats would enable best practice design features to be 
incorporated, such as access, outdoor spaces and carparking. These 
environmental design features wil  contribute to increased crime prevention and 
improved CPTED principles, technology future proofing, asset management, life-
cycle maintenance, and place-making. 
the   Act 
Finance inputs 
34 
9(2)(i),9(2)(j)
 
 
  
 
 
under 
 
 
  
 
 
 
 
Information 
  
 
 
  
  
Released 
 
 
 
 
 
 
Official 
  
  
 
 
 
 
  
  
 
 
 
 
 
  
 


39  Should this option be considered viable we would recommend an updated 
valuation be completed on the basis of the sale offer to check for potential 
impairment to the recent revaluation. 
40  Detail surrounding the proposal to re-build McLean Flats is very limited at this early 
stage in the project.   
41  A full financial analysis wil  be completed once redevelopment designs providing 
number and size of units, and costing and value estimates have been obtained. 
Logistics and next steps 
42  The existing buildings are vacant – so no tenant logistics plan is required. Once the 
proposed option planning is at an advanced stage, a full Communications and 
Stakeholder plan wil  be completed and enacted. 
43  The ADG wil : 
  progress RFR discussions with The Port Nicholson Trust on the sale of the 
Gordon Wilson Flats property. 
1982
  prepare a site optimising concept design, cost estimate and valuation for the 
McLean Flats property. 
 
the   Act 
 
 
 
 
 
 
 
under 
 
 
 
 
 
 
Information 
 
 
 
 
 
Released 
 
 
 
Official 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
 
 
Fact Sheet 
McLean and Gordon Wilson Flats 
Total 
314-320 The Terrace, Wellington – partial sale 
Cash-flow 
Accounting 
Impact 
Investment 
NPV (20yr) 
l  and  redevelopment 
TBC 
TBC 
TBC 
TBC 
a
s

Current Configuration 
Planned Configuration 
Planned Delivery Cycle 
105 apartments over two multi-story 
Up to 40 new terraced houses on the 
Start 
Completion 
Propo buildings: 
McLean site: 
  25 one-bedroom 
Configuration TBC 
Sep-13 
TBC 
  80 two-bedroom  
  AMS Market Segment & Segment Response 
Property Demand 
CAU Concentration 
gy
Forecast Demand 
Current Shortfall 
Current 
Target 
Proposal 
High density city suburb – portfolio 
acquisitions 
1 Bed: TBC 
1 Bed: 36 
Strate
2 Bed: TBC 
2 Bed: 18 
10.47%  <15.0% 
7.64% 
1982
McLean Flats and Gordon Wilson Flats comprise 105 vacant units lying vacant in critical disrepair 
on The Terrace in the Wellington Central Business District.  
McLean Flats were vacated in October 2011 and Gordon Wilson in May 2012 following a seismic 
and strength assessment rating below the National Building Standard on Flats and falling 
the   Act 
masonry on Gordon Wilson. 
Gordon Wilson is listed on the Wellington Council District Plan as a Heritage building. 
 
 
 
under 
 
 
 
 
Information 
 
 
 
Released 
The forecast demand for Wellington Central Business District and city fringe state housing over 
the next ten years is uncertain and the demand for private market housing is flat. Other 
opportunities have been activated including new redevelopment at Hanson Street and 
acquisitions throughout the city. 
Official  
While demand is expected to remain high in The Terrace location, there is no longer an 
imperative to return 105 units to the Housing New Zealand portfolio in this location. 
The properties at 314 and 320 The Terrace are located in front of the University of Victoria and 
behind the Wellington Central Business District. This creates an opportunity for Housing New 
Zealand to investigate a mixed tenure environment given the proximity to Victoria University and 
absolute prime location of this site.  
The University has offered to purchase the McLean and or the Gordon Wilson properties outright 
from Housing New Zealand. 
 


Complete sale is not the optimal solution, instead an opportunity for mixed tenure with Victoria 
University is to be pursued as the first priority. 
Key Assessment Metrics 
Table i – Project performance against Asset Management Strategy Goals 
Asset Management Strategy Goal 
Existing 
Re-build 
Goal 1: Increase the rate of churn of assets to at least 1 in 
Fails 
Improves 
50 homes per annum 
Goal 2: Ten year funds retention and reinvestment funding 
Fails 
Improves 
envelope 
Goal 3: Better align the location of the housing portfolio with 
Fails 
Improves 
regional demand 
Goal 4: Improve the match of asset types to applicant 
Good 
Improves 
demand to 90 percent 
Goal 5: No community wil  have more than 15 percent state 
Good 
Improves by mixed 
housing presence 
ownership potential. 
Goal 6: Increase the number of assets where the Property 
Fails 
Fixes 
1982
Quality Index rating aligns to the Corporation’s future 
intentions for the property 
Goal 7: Reduce the cost of building by up to 25 percent 
No 
Improves by reduced 
Change 
maintenance costs and 
increased building life. 
the   Act 
Other Considerations: 
  
  
Delivers decanting and relocation options   
Fails 
Improves 
Infuses best practice management  
Fails 
Improves 
Improves Tenant Amenity, reduces complaints 
Fails 
Fixes 
Infuses best practice urban design  
Fails 
Improves 
Enables lower lifecycle expenditure (maintenance + CAPEX)   Fails 
Improves 
under 
 
Improves CPTED requirements 
Fails 
improves 
 
 
Information 
 
Released 
Official