This is an HTML version of an attachment to the Official Information request 'BIM'.



Housing New Zealand Corporation 
Briefing to the Incoming Minister: Housing 
November 2007 
under the Official Information Act 1982
Released 


Contents
Section A 
Background   
Page 7 
Upcoming briefings and decisions 
Page 17 
Key facts – a three year summary   
Page 21 
Accountability documents and reporting requirements 
Page 22 
Section B 
Part One - Addressing the issues 
A sector wide response 

New Zealand Housing Strategy
Page 27 

Working with the non-government sector
Page 29 
The Corporation’s contribution 

The Corporation’s functions
Page 30 

Responding to key issues and influences
Page 37 
Part Two – Key Corporation programmes 

Social Allocation System
Page 47 

Income-Related Rents
Page 48 
Official Information Act 1982

Accommodation Supplement
Page 49 

Community Group Housing
Page 50 

Housing Innovation Fund
Page 51 

Auckland housing development
Page 52 

Community Renewal
Page 55 

under the
Welcome Home Loan
Page 56 

Low Deposit Rural Lending
Page 57 

Rural Housing Programme
Page 58 

Healthy Housing Programme
Page 59 
Part Three - Organisational information 
Released 

The Corporation’s governance and structure
Page 63 

Legislation
Page 67 

General issues and financial risks
Page 70 

Housing financial management
Page 75 

Regional snapshots
Page 87 


Introduction 

This Briefing provides you with an overview of the housing portfolio and focuses on 
outlining: 

the main environmental issues that impact on the New Zealand housing sector

Housing New Zealand Corporation’s (the Corporation) interventions and
responses to addressing housing issues

the Corporation’s role including its structure, functions and strategic direction.
1982

The Briefing is structured into section A and section B:  Section B is designed to 
provide you with further detail to support section A. 
Section A provides: 

background on the key issues facing the housing environment, the
Corporation’s role, and its strategic direction

a brief summary of upcoming briefings and decisions

key facts – a three year summary

accountability documents and reporting requirements.
Section B provides: 

sector–wide and Corporation responses to address the issues

the role of the Corporation including its structure, financial management and
legislation
the Official Information Act

The Corporation’s work programme for 2007/2008.
under
Released 


  
1982
Act 
Information 
Official 
the 
under 
Released 
 


  
 
Section A 

This section provides a summary of the key issues influencing the New Zealand 
housing environment and explains the role of the Corporation and its strategies to 
address these issues.  Additionally, this section outlines a number of upcoming 
briefings and decisions that will be required in the near future and explains how the 
Corporation will agree its performance objectives with you and report against them. 
1982
 
Act 
• 
Background   
 
 
 
 
 
 
Page 7 
• 
Upcoming briefings and decisions 
 
 
 
Page 17 
• 
Key facts – a three year summary 
 
 
 
Page 21 
• 
Accountability documents and reporting requirements 
Page 22 
Information 
 
Official 
the 
under 
Released 
 


  
1982
Act 
Information 
Official 
the 
under 
Released 
 


  
Section A 
Background 
The New Zealand housing environment 

The New Zealand housing sector is influenced by a broad range of factors, such 
as changing socio-economic, technological and environmental factors that 
influence the demand for, and supply of, housing.  External factors such as global 
1982
and technological change also affect demand and supply.  Other factors include 
regional demographic changes, lifestyles and personal aspirations, the needs of 
specific groups, new construction technology, and higher building standards.  
Act 

The majority of New Zealanders do not require government assistance to find 
suitable housing solutions for themselves.  Most people are able to meet their own 
housing needs by owning a house or renting in the private market.  However, all 
New Zealanders are affected by economic conditions such as interest rates, 
inflation, tax rates, and are governed and influenced by Government policies and 
legislation such as the Residential Tenancies Act.   
Information 

The Corporation is the chief provider of social housing in New Zealand, however 
there are a wide variety of other organisations including local government, 
community based groups and iwi also providing social housing for people on low- 
to- modest incomes.  However, as highlighted by Figure 1 below, the social 
housing sector is small when compared to the wider housing sector.   
Official 
Figure 1 The New Zealand Housing Sector the 
The New Zealand Housing Sector
3%
5%
under 
Home Ownership
25%
Private Rental Market
Social Housing
Not Specified
67%
Released 
 
Statistics New Zealand Census 2006 Household and Dwelling Survey Results 

The emerging problems for New Zealand housing can be broadly summarised as: 
declining housing affordability, limited housing supply, variable housing quality and 
 


  
ongoing demand for social housing.  Some people are struggling to service 
housing costs in all forms of housing. 
 
Key issues 
Changing and diverse housing demand 
Population growth 
1982

The New Zealand population has grown by 7.8 percent between 2001 to 2006 and 
is projected to reach over five million by 2041.  The population growth rate is 
Act 
projected to slow over time with immigration becoming a major factor in any 
population increase.  The Auckland region accounts for the highest rate of 
increase, and currently houses 32.4 percent of New Zealand’s population.  
Population drift towards Auckland is expected to continue. 
Ageing population 

The population of New Zealand is ageing.  The growing size of the elderly 
Information 
population means more housing will need to be suitable for elderly residents.  
Disability rates increase with age, therefore the number of people with disabilities 
is expected to increase substantially over the next 10-20 years.  There are 
implications for the types of housing needed and the associated modifications 
needed to improve housing accessibility. 
Official 
Ethnic diversity 
the 
10 
The ethnic make-up of New Zealand is becoming increasingly diverse, particularly 
in the Auckland region.  The structure of families varies between different cultures 
and ethnicities and therefore the type of housing required also varies.  A large 
proportion of Māori and Pacific people are currently either state housing tenants or 
applicants, a trend which is expected to continue.  
under 
Changing family and household structures 
11 
The structure of families and households continues to change.  The proportion of 
one-parent families and couples without children is increasing.   
Released 
12 
The change in household structures has particular implications for state housing.  
In future there will be comparatively less demand for the standard three bedroom 
home and an increased demand for smaller homes to house growing numbers of 
childless and elderly households. 
 


  
Affordability  
13 
Increases in housing prices have outpaced rises in average household income, 
making housing unaffordable for many, particularly people seeking to buy a first 
home.  House price inflation over the last five years has priced many potential first 
time home buyers out of the housing market, particularly in Auckland.  Home 
ownership rates continue to decrease. 
14 
Fewer people are able to buy a home of their own, so there has been an increase 
in the number of people renting accommodation.  It is likely that more New 
Zealanders may remain in private rental accommodation throughout their lifetimes.  
This has implications for social and health outcomes, such as security in old age, 
1982
the ability for the elderly to stay in their homes and retirement income.  There are 
also flow on implications for Government, such as aggregate household savings, 
Act 
growth in Accommodation Supplement outlays and investment in social housing. 
15 
Increasing housing costs affect many families across a wide range of social and 
economic areas, and curtail choices about where people live, which can, in turn, 
affect labour markets and employment opportunities.  Even if house prices do 
stabilise over the next few years, a large number of households are likely to need 
continuing Government assistance if they are to access and sustain home 
ownership, or attain greater security of tenure in the private rental market. 
Information 
16 
The Crown provides assistance for low- to-modest income earners to meet 
housing costs in the private sector through the Accommodation Supplement1, 
administered by the Department of Work and Income.  Housing cost assistance for 
state housing tenants is provided through Income Related Rents in which low 
income Corporation tenants pay no more than 25 percent of their income in rent. 
Official 
17 
There is a range of current and planned initiatives to assist aspiring homeowners 
the 
in buying their first home.  This includes deposit assistance for KiwiSavers 
(available from 2010), a shared equity pilot and education programmes to provide 
people with the skills and knowledge they require to buy and own their first home.  
Additionally, the Corporation provides Welcome Home Loans, a product providing 
insurance to lenders to offer low or no deposit home loans to first home buyers.  
under 
Welcome Home Loans have been effective in assisting people who would not 
otherwise have been able to achieve home ownership.  However, these initiatives 
are small in scale. 
18 
Another way to influence the price and cost of housing is through the supply of 
new affordable housing.  The Corporation’s integrated urban development projects 
in Hobsonville, Weymouth and Papakura will provide affordable homes for first 
Released 
home buyers and will create a mix of tenure types including state and private 
housing.  Additionally, the Corporation’s proposed redevelopment of state housing 
in the Tamaki area will increase affordable housing opportunities in the area.  The 
proposal will be submitted in a paper to Cabinet for consideration in February.  
Another key work-stream is the proposed Affordable Housing Bill being considered 
                                                
1 The Accommodation Supplement is available for current housing costs. 
 


  
by Cabinet, which will enable territorial authorities to use regulatory tools and 
incentives to help increase the supply of affordable housing.   
19 
The Corporation is also involved in an inter-agency project under the management 
of the Department of the Prime Minister and Cabinet which will shortly report to 
Cabinet on what can be done to moderate house price increases and stabilise the 
volatility of the market. 
Supply 
20 
The growing, ageing and increasingly diverse New Zealand population will require 
1982
more housing in the right places to meet future need.  In Auckland alone, projected 
population increases indicate a need for 80 percent more housing in the region 
within the next 25 years. 
Act 
21 
The Corporation currently houses 198,250 people and has built, bought or leased 
7,400 additional homes since 1999.  The Corporation will continue to increase its 
housing stock to meet housing need, as well as considering how it can use its 
existing stock more effectively.  It needs to be innovative in the way it configures 
existing stock and land for future demand.  The traditional three bedroom state 
house is no longer appropriate for the needs of many of the applicants on the 
waiting list and the Corporation is reconfiguring its portfolio so that it is able to 
address demand for smaller and larger families requiring state housing. 
Information 
22 
In addition, the Corporation works with tenants who no longer need large homes 
by supporting them to move to smaller houses that are more suitable to their 
needs.  In 2006/2007, the Corporation helped 331 tenants shift from large 
properties to more suitable accommodation which resulted in a net gain of 394 
Official 
bedrooms – equivalent to 131 three-bedroom houses.  Assuming a national 
average three-bedroom house price of $300,000, this equates to a saving of $39.3 
the 
million in capital expenditure over the last financial year. 
23 
Increased housing demand and reduced land availability, particularly in Auckland, 
have resulted in the Corporation taking a more active property development role to 
secure land and/or redevelop appropriate housing at a reasonable cost to meet 
under 
demand.  Urban development with an increased density of housing is one 
mechanism for responding to changes in the types of housing required.  The 
integrated urban developments in Hobsonville, Weymouth and Papakura will 
provide up to 3,650 additional homes in a mix of private and social housing. 
24 
Not all social housing is provided by the Crown.  The Corporation works 
strategically in partnership with a broad range of social housing providers 
Released 
(including local authorities) to ensure existing social housing is retained to 
strengthen the ability of the community.  There is high demand for the Housing 
Innovation Fund, which gives the Corporation the ability to support third sector 
agencies in providing innovative social housing solutions.   
25 
The Corporation is undertaking a review to assess the role of Government in 
supporting non-government social housing and develop a strategy for 
strengthening the ability of the non-government sector to address unmet need. 
 
10 

  
Quality 
26 
Investing in good quality housing provides communities with a broad range of 
benefits, in contrast to the proven long-term social, health and economic costs of 
poor quality housing.  Substandard housing is a significant issue in New Zealand. 
It is particularly prevalent in rural areas where inadequate infrastructure often 
exacerbates the problem.  The Corporation’s Rural Housing Programme provides 
essential repairs and new infrastructure to address health and safety issues and 
has been focused on the Northland, East Coast, and Eastern Bay of Plenty rural 
areas where such issues are common.   
27 
Since 2001, the Corporation has completed approximately 1,800 housing  1982
interventions in these areas, but it is estimated that this work accounts for only 
about 20 percent of the substandard housing within these three rural regions.  
Act 
However, the problem of substandard housing will not be eliminated through this 
programme alone.  Cabinet has recently agreed to a new approach to delivery of 
this programme, but its continuation beyond July 2008 is dependent on funding 
through Budget 2008. 
28 
The Corporation also works with the Department of Building and Housing (DBH) to 
provide bridging finance to assist owners of leaky homes to complete repairs as 
part of a two year Non-Weathertight Homes pilot.  The pilot is funded until July 
2008 and the future of assistance to owners of leaky homes will be based on the 
Information 
findings from the pilot evaluation due to be reported to you by late 2008.  
29 
People increasingly expect their houses to be safer and healthier places to live.  
Improving the energy efficiency of housing is an immediate priority to reduce 
pressure on natural resources and the environment.  The Corporation has a range 
Official 
of initiatives including energy efficiency and Healthy Housing programmes, aimed 
at making state houses safer, warmer and more energy efficient. 
the 
Auckland 
30 
Auckland is New Zealand’s largest city with a population growing at 3.1 percent 
per year, expected to increase to two million people by 2031.  The region has the 
under 
highest demand for state housing, with 60 percent of people on the Corporation’s 
priority (A and B) waiting lists wanting to live in Auckland.  Rising house prices and 
continued decline of affordable private rental housing are increasing the demand 
for housing assistance. 
31 
Auckland also houses high numbers of refugees and new migrants.  Currently 70 
percent of refugees and migrants to New Zealand settle in the Auckland region.  It 
Released 
is predicted that an extra 320,000 homes will be needed in Auckland by 2031 to 
meet housing demand. 
32 
The Auckland region is home to a widely diverse range of communities and 
includes areas of deprivation where large numbers of low income people are 
concentrated.  Additionally, high rents, low incomes and a lack of housing stock 
often contribute to people living in overcrowded conditions. 
 
11 

  
33 
Some 44 percent of the Corporation’s owned and leased properties are in 
Auckland and the majority of its asset acquisition, reconfiguration programmes and 
property development activities are centred in the region.   
34 
In acquiring and developing social housing in the area, one of the challenges the 
Corporation faces is the high level of property prices in many parts of Auckland.  It 
must also overcome opposition towards social housing by some residents living in 
the region, particularly in areas of high and medium wealth.  The Corporation is 
undertaking development projects in Hobsonville, Weymouth, Papakura and 
Tamaki to increase social housing numbers and provide new affordable housing 
opportunities.   
1982
35 
To ensure resources are used efficiently and that collaboration with other agencies 
and key stakeholders is effective, the Corporation is developing a co-ordinated 
Act 
long-term strategy to address housing pressure in the Auckland region. 
 
A sector wide response 
The New Zealand Housing Strategy 
Information 
36 
The New Zealand Housing Strategy (the Strategy) sets priorities for housing and a 
programme of action to lead the sector over a 10 year period.  It takes a sector 
wide approach, involving local government, communities and business, together 
with the Department of Building and Housing and other agencies.  In achieving its 
outcomes, the Strategy seeks to achieve an integrated view of housing rather than 
Official 
one that is isolated from other policy areas.   
37 
The Strategy is based on the premise that no single agency can achieve success 
the 
on its own, and that each agency needs to understand its role in working to 
achieve the agreed outcomes.  The Corporation shares responsibility with a broad 
range of agencies to implement the programme of action.  A steering group has 
been established to oversee the Strategy’s implementation.  Many other 
under 
Government agencies including the Ministry for Social Development, Ministry for 
the Environment and the Department of Building and Housing are leading 
initiatives.   
38 
The Corporation’s activities under the Strategy contribute to the three themes 
identified by Government aimed at transforming New Zealand: Economic 
Transformation, Families Young and Old and National Identity.  The Corporation 
Released 
contributes by providing affordable, safe housing and good quality community-
based services.  Housing quality initiatives, including the Corporation’s Healthy 
Housing programme, also help to improve family wellbeing. 
 
12 

  
The Corporation’s role 
39 
The Corporation is committed to providing targeted services to meet the diverse 
housing needs of New Zealanders and has a significant role to play in helping the 
Crown address many of the issues facing the housing sector.  The Corporation is a 
Crown entity that has two distinct roles: to deliver housing assistance, and to be 
the principal advisor to Government on housing and housing policy.  The 
Corporation’s role is to understand housing need, facilitate housing solutions, 
support sustainability, encourage alternative social housing, and provide advice on 
housing policy. 
1982
40 
The Corporation’s traditional role has been to provide social housing to those with 
the greatest housing need.  As a social landlord, the Corporation responds to 
people in a way that is fair, timely and consistent with the Government’s housing 
Act 
objectives.  However, this is only one way in which the Corporation responds to 
housing need.   
41 
In undertaking all of its activities, the Corporation looks beyond individual 
customers to consider also the needs of communities in which they live.  The 
Corporation’s functions include: 
•  providing rental housing for those who need it most 
Information 
•  providing suitable accommodation for community organisations that offer 
residential support services for people with special needs 
•  providing help and advice on matters relating to housing services for people 
on low- to modest- incomes who wish to purchase their own homes 

Official 
 
offering a range of home ownership products and services 
•  acquiring and developing land for housing or other development 

the 
 
selling, leasing, disposing of, managing, or otherwise dealing with land 
•  acting an as agent to departments of state or Crown entities in the provision of 
housing or services related to housing 
•  providing housing services as outlined in the Corporation’s Statement of Intent  
under 
•  conducting research into, and monitoring trends in housing and services 
related to housing 
•  advising the Minister of Housing and the Minister of Finance on housing and 
services related to housing 
•  helping to increase housing supply 
•  working in communities, with local government, Māori and iwi to address local 
Released 
housing problems 
•  linking with other organisations and providers to help people with housing 
needs. 
 
13 

  
The Corporation’s strategic direction 
42 
The Corporation’s strategic direction describes the ‘what, how and why’ of its work.  
It sets out the medium to long term direction and identifies how best it can align 
and contribute to the achievement of the goals of the New Zealand Housing 
Strategy and the Government’s theme of Families Young and Old.  
2007/2008 Statement of Intent 
43 
The Corporation’s strategic direction is set out in its 2007/2008 Statement of Intent 
and outlines the vision, mission, outcomes and key business priorities for the year.   
1982
Vision  
Act 
44 
The Corporation’s Vision has been adopted from the New Zealand Housing 
Strategy and provides a long term direction to ensure that “all New Zealanders 
have access to affordable, sustainable, good quality housing appropriate to their 
needs”. 
Mission 
Information 
45 
The Mission is to “provide access to decent homes, helping New Zealanders 
manage their own circumstances and contribute to community life”. 
Outcomes  
Official 
46 
The Corporation’s Outcomes describe what it seeks to achieve through its work 
and how it will impact on the lives of New Zealanders.  The two outcomes are: 
the 
•  A supply of good quality, affordable housing – This outcome focuses on 
interventions that improve or increase the overall supply and distribution of 
affordable housing across the sector 
•  Sustainable housing solutions – This outcome focuses on interventions that 
under 
strengthen the ability of individuals, households and communities to achieve 
their own housing solutions.  
Key Business Priorities (BUILDS) 
47 
The Corporation’s six Key Business Priorities for 2007/2008 provide focus to guide 
the planning and priority setting of its work programme.  The Key Business 
Released 
Priorities are: 
Business Priority One - Build diverse, strong and sustainable communities 
48 
This Priority focuses on the Corporation’s responsibility for managing the social 
housing portfolio in a manner that meets tenant need.     
 
14 

  
Business Priority Two - Understand that housing is more than a roof over people’s heads 
49 
This Priority focuses on providing holistic tenancy management and support 
services for applicants and tenants that are linked with services provided by other 
social service providers.   
Business Priority Three - Innovate in the development and delivery of services 
50 
This Priority focuses on being innovative in developing new solutions for 
addressing housing need.  This includes playing a role in creating sustainable 
communities of mixed incomes and tenures, and providing increased opportunities 
for affordable home ownership. 
1982
Business Priority Four - Lever partnerships with community and private organisations 
Act 
51 
This Priority focuses on strengthening the capability of social housing providers 
and supporting local government, community-based organisations and iwi to 
provide social housing and other community initiatives. 
Business Priority Five - Develop organisational capacity to improve productivity 
52 
This Priority focuses on developing staff and management, systems, services that 
support the Corporation’s mission.  
Information 
Business Priority Six - Share responsibility for the Government’s New Zealand Housing Strategy 
53 
This Priority focuses on the Corporation’s role as a key advisor to the Government 
on housing and housing-related services.   
Official 
2008/2009 and beyond - responding to a changing environment  
the 
54 
At its September 2007 Strategic Retreat, the Board examined the future 
challenges for the Corporation and identified key areas of focus for 2008/2009 
year.   
under 
55 
The key focus areas include: 
•  Understanding the changing nature of demand – the Corporation needs to be 
understand the key determinants of demand, their interrelationship and the 
profile of its client base both now and into the future.  Building this knowledge 
will enable it to secure tenure for its clients but be able to change the asset 
base over time 
Released 
•  Changing the way it delivers services – the Corporation needs to identify 
critical stages within  housing pathways to identify where it can influence them 
positively.  A holistic approach to the issues requires working with other social 
agencies and service providers to support tenants to move towards better 
outcomes 
 
15 

  
•  Developing innovative solutions and partnerships – the Corporation needs to  
develop new interventions outside of traditional tenancy management/asset-
based responses.  This requires developing strong working relationships with 
a range of partners across the housing sector 
•  Developing sustainable communities – the Corporation needs to move from a 
social landlord/property management role to being a community enabler.  This 
requires positioning itself as a catalyst for community development processes.  
56 
The Corporation will seek to refine its strategic direction to address these key 
focus areas in 2008/2009.  This will include developing a new vision, priorities and 
work programme to ensure that it is effectively positioned to respond to the  1982
changing environment.  The key areas of focus for 2008/2009 will be further 
discussed in the Corporation’s Letter of Business Intent which will be provided to 
you in December 2007.   
Act 
 
Information 
Official 
the 
under 
Released 
 
16 

  
Upcoming briefings and decisions 
57 
There is a significant amount of work in progress in addressing the key issues 
facing the housing sector.  You will be briefed on some of this work in the coming 
months.  The content of these briefings and the decisions required are outlined 
below.  Some of these initiatives address issues under more than one heading. 
Meeting changing and diverse housing demand 
Housing Pathways 
1982
58 
The Housing Pathways framework brings a new approach to engaging with state 
housing tenants.  The framework focuses on the housing progression of different 
Act 
households and the interventions required to achieve positive outcomes.   
59 
Instead of only dealing with immediate needs, the framework takes a longer term 
view of why people need state housing, what outcomes they could achieve in 
future, and how the Corporation and other agencies can support them to achieve 
their aspirations.  
60 
The Corporation’s current tenancy management approach is already consistent 
Information 
with this philosophy.  To further progress the framework, the Corporation is 
seeking to: 
•  identifying the best features of existing projects and initiatives that already 
adopt a pathways philosophy and roll these out more widely 
Official 
•  developing formal tools and supporting policy to give effect to a pathways 
philosophy 
•  identifying and assessing the resource implications of shifting to a more active, 
the 
outcomes based approach. 
61 
You will receive a briefing on the housing pathways framework during November 
2007. 
under 
Budget 2008 
62 
The Corporation will seek to engage with the Minister to reach an agreement 
regarding the prioritisation of initiatives to be considered in Budget 2008.  
63 
The package of initiatives for Budget 2008 that has been identified by the 
Released 
Corporation and the Government is likely to far exceed the available Government 
funding that would be approved.  It is proposed that the Chairman of the Board 
meet with the Minister to discuss their respective priorities and formally agree a 
package for Budget 2008 
 
17 

  
Review of the non-government social housing sector 
64 
The Corporation is conducting a policy review of the role of non-government social 
housing sector and will develop strategies for future development of the role.  You 
will receive advice on a proposed strategic direction for the sector and options for 
its growth and funding in the new year. 
Wellington City Council Social Housing Initiative 
65 
The Crown and Wellington City Council have developed a partnership agreement 
for the Crown to provide financial assistance of $220 million over 10 to 15 years to 
upgrade the Council's housing stock and enable the Council to remain in social 
1982
housing.  A joint briefing on progress was provided to the Ministers of Housing and 
Finance in October 2007.  Direction was sought on the servicing and retirement of 
Act 
debt allocated to the Council social housing portfolio.  Depending on the outcome, 
a Cabinet paper may be required for the Cabinet Policy Committee.  You will be 
asked to agree to a Deed of Grant between the Crown and the Council and to the 
Council’s work programme by April 2008. 
Affordability 
Accommodation Supplement review 
Information 
66 
The joint Corporation and Ministry of Social Development Accommodation 
Supplement review has been completed.  Proposals to adjust the Accommodation 
Supplement have been developed including:  

Official 
 
adjustments to Accommodation Supplement areas and maxima to improve 
housing affordability for those facing the most difficulties finding affordable 
housing 
the 
•  a targeted communications strategy to increase awareness of the 
Accommodation Supplement amongst groups of working people who are 
eligible, but are not using the Supplement. 
under 
67 
You will receive a briefing on this in November 2007.  The proposals will be 
considered by Ministers alongside other priorities in Budget 2008. 
KiwiSaver deposit subsidy for first home buyers 
68 
The Corporation is responsible for developing and administering the deposit 
subsidy component of KiwiSaver.  The subsidy will be available to KiwiSaver 
Released 
members who are buying a first home from 1 July 2010.  The Corporation will 
provide you with a briefing on the planned development approach in February 
2008. 
 
 
18 

  
Lending Review 
69 
In April 2006, Cabinet directed the Corporation to review its lending products to 
reduce product clutter and low uptake.  In August 2007, a report went to the Board 
of the Corporation, recommending a more strategic approach to lending and 
several operational improvements.  Following further consideration by the Board, it 
is expected that recommendations will be put to you for consideration in the new 
year. 
Optimal Financial Governance Review 
70 
The Corporation, the Department of Building and Housing and the Treasury have 
1982
reviewed the financial governance structure of the Corporation.  The objectives 
were to enhance clarity of financial decision-making authority, increase the visibility 
Act 
of the Corporation’s costs and enhance the ability to assess the Corporation’s 
efficiency.  The review recommended that lending products should be fully costed 
and only funded through Government appropriations.  This would increase 
transparency, but could reduce the Corporation’s flexibility to respond to housing 
needs outside of Government’s Cabinet and budget process.  You will be 
updated on the outcomes of the review when it has been finalised.  
Supply 
Information 
Affordable Housing Bill 
71 
A draft Affordable Housing Bill was considered by Cabinet Policy Committee on 29 
October 2007.  The Bill would enable local government to play a more proactive 
role in facilitating an increase in the supply of affordable housing.  The 
Official 
Government has signalled that it intends to introduce a Bill to Parliament in the 
coming months.  
the 
Tamaki transformation programme 
72 
The Tamaki transformation programme will redevelop the Tamaki area to provide a 
wider mix of social, affordable and market-rate housing, improve community 
under 
services and reduce the concentration of state housing.  You will receive a briefing 
in November 2007 outlining an initial multi-agency plan of action for Tamaki.  
Following on from this, there will be a paper prepared for Cabinet in February 2008 
with a proposed business plan and governance arrangements for the Tamaki 
transformation programme.  
Hobsonville development 
Released 
73 
The Hobsonville development is a staged project to develop an integrated urban 
community on the site of the former Hobsonville air base, subject to appropriate 
resource consents.  It is being undertaken by the Hobsonville Land Company, a 
wholly-owned subsidiary of the Corporation.  A Business Case for the development 
was approved by Government in December 2006.  Following a tender process, a 
development company has been nominated to advance to “preferred partner” 
 
19 

  
stage.  Following settlement of a Heads of Agreement, Hobsonville Land Company 
expects to provide a briefing for Joint Ministers (Finance and Housing) on the 
development proposal in November 2007.  
1982
Act 
Information 
Official 
the 
under 
Released 
 
20 

  
Key facts on the Corporation’s activities 
74 
Table 1 below displays various ‘at a glance’ statistics relating to some of the 
Corporation’s services and activities over the last three years. 
Table 1 Key facts – a three year summary from 2004 to 2007 
Services to the Minister 
 
2006/2007 
2005/2006 
2004/2005 
1982
Ministerial correspondence 
Number 
897 
487 
701 
Briefing notes 
Number 
175 
128 
124 
Act 
Parliamentary questions 
Number 
577 
480 
837 
Our customers 
 
2006/2007 
2005/2006 
2004/2005 
Call centre enquiries 
Number 
420,326 
380,141 
332,505 
Website user sessions 
Number 
60,990 
53,778 
55,023 
Information 
Number of let tenancies 
Number 
65,375 
63,452 
64,557 
Number of total occupants 
Number 
197,795 
194,916 
191,187  
Waiting list total 
Number 
9,837 
11,713 
11,458 
Official 
New tenancies created 
Number 
10,313 
10,326 
10,093 
the 
Total Housing Innovation 
20.483 
20.250 
13.625 
$million 
funding (excluding interest foregone) 
Our organisation 
 
2006/2007 
2005/2006 
2004/2005 
under 
Full time equivalent employees  
Number 
991.1 
978.7 
940.9 
Staff induction training 
Total 
135 
174 
167 
Staff turnover 
Percent 
15.1 
13.4 
9.3 
Released 
IT systems availability 
Percent 
99.8 
99.6 
99.8 
Operating revenue 
$million 
816 
749 
696 
Operating expenses 
$million 
749 
679 
635 
Net surplus 
$million 
13 
20 
14 
Value of all owned properties 
$billion 
15 
13 
11 
 
21 

  
Accountability Documents and Reporting 
Requirements 

75 
Table 2, below, outlines the Corporation’s key accountability documents that drive 
direction and performance as well as outlining the reports that the Minister will 
receive on an ongoing basis. 
Table 2  Regular documents and reports to the Minister 
1982
Title 
Brief description of content 
Timing for 2008/09 
Act 
Statement of 
The SOI sets the Corporation’s strategic direction  Annually 
Intent (SOI) 
for  the  next  three  years  and  identifies  how 
outcomes will be achieved and measured.  It also  May 2008.  
outlines  the  Corporation’s  contribution  to  the 
Government’s  social  goals  and  the  Minister’s  Tabled  in  Parliament  in 
Letter of Expectations (LOE). 
accordance  with  legislative 
requirements. 
Treasury  released  the  first  set  of  guideline 
Information 
material  relating  to  a  Review  of  Accountability 
documents  (RoAD)  that  will  impact  on  the 
development  of  the  SOI  and  Output  Agreement 
for 2008/2009.  In summary, the guidelines state 
that: 
Official 
•  The changes to the Estimates of 
the 
Appropriation will require revised 
definitions and performance 
information for each output class 
•  SOIs  are  expected  to  be  shorter  and 
have a plainer presentation style 
under 
•  Crown entities will be asked to prepare 
SOIs for release on Budget Day 
•  The  Estimates  of  Appropriation  will 
focus on one-year timeframe and SOIs 
will  be  expected  to  focus  on  three  to 
five year timeframes. 
Released 
You  will  be  providing  formal  notice  of  these 
changes to the Board Chair through the Letter of 
Expectations for 2008/2009. 
 
22 

  
Output Agreement  The Output Agreement provides you with a more 
Annually 
detailed explanation of expected performance 
(Led by the 
than the SOI and the Estimates.  It focuses on  
May 2008. 
Department of 
the funding and production of outputs including 
Building and 
the particular standards, terms and conditions 
Housing) 
under which the Corporation will deliver and be 
paid for the specified outputs. 
Corporate 
The  Corporate  Business  Plan  sets  out  how  the  Annually 
1982
Business Plan 
Corporation’s  programmes  and  services  will  be 
delivered  against  the  outcomes  and  business  May/June 2008. 
priorities detailed in the SOI.  This is the internal 
Act 
accountability  document  for  all  staff,  and  has  an 
operational yearly focus.  
Annual Report  
The Annual Report is the primary vehicle for 
Annually 
providing you with a report on the previous years’ 
SOI.  It gives a clear account of how the 
Tabled  in  Parliament  in 
Corporation has delivered on performance 
October 2008. 
Information 
expectations including financial statements. 
Quarterly reporting  Quarterly reporting is the primary mechanism for  Quarterly. 
providing you  with a snapshot of performance to 
Official 
date against the work program in the current SOI. 
the 
Monitoring  
76 
The Minister of Housing’s agent, the Department of Building and Housing, is 
responsible for administering Vote Housing and monitoring the Corporation. 
under 
77 
The Corporation and the Department of Building and Housing consult on key 
issues, the development of the Corporation’s accountability documents and 
progress against performance measures as required throughout the year.   
 Released 
 
23 

  
1982
Act 
Information 
Official 
the 
under 
Released 
 
24 

  
 
Section B – Part One 
78 
Part One of this section provides more detailed commentary on current and 
planned responses to the key issues influencing the housing sector.  The 
commentary is broken into two areas of response.  The first area outlines whole of 
government sector-wide strategies and initiatives, whilst the second area focuses 
on the Corporation’s contribution role within this context, and as the Government’s 
chief provider of social housing.   
1982
 
Act 
Addressing the issues 
A sector wide response 
•  New Zealand Housing Strategy    
 
 
 
Page 27 
•  Working with the non-government sector 
 
 
Page 29 
Information 
The Corporation’s contribution 
•  The Corporation’s functions 
 
 
 
 
Page 30 
Official 
•  Responding to key issues and influences 
 
 
Page 37 
the 
 
under 
Released 
 
25 

  
1982
Act 
Information 
Official 
the 
under 
Released 
 
26 

  
Part One - Addressing the issues 
A sector wide response 
New Zealand Housing Strategy – Programme of action 
79 
‘Building the Future: The New Zealand Housing Strategy’ was launched in May 
2005 and sets out the possible priorities and actions for the housing sector over 
the next 10 years.  The Strategy’s vision is that ‘All New Zealanders have access 
to affordable, sustainable, good quality housing appropriate to their needs’.  It was 
1982
developed following extensive consultation with a broad range of stakeholders, 
including the building industry, local authorities, community and business groups. 
Act 
80 
This section summarises the Strategy’s priorities and seven areas for action.  
Further detail is in the Strategy’s June 2005 implementation plan.2 
81 
The Corporation works with other agencies on Government priorities under the 
Families Young and Old theme.  The priorities for housing under Families Young 
and Old for 2007/2008 are: 
•  develop a multi-agency Business Plan for the Tamaki Transformation 
Information 
Programme 
•  develop an integrated urban community at Hobsonville 
•  develop legislative mechanisms (including an Affordable Housing Bill) to 
enable local authorities to use regulatory tools and incentives to increase the 
Official 
supply of affordable housing 
•  complete a review of the role of the non-government social housing sector 
the 
•  launch a two-year shared equity pilot in July 2008 
•  focus on work to improve the quality of existing houses (for example, by 
developing proposals to speed up the delivery of the Rural Housing 
Programme) and work to ensure that new houses are built to a good standard 
under 
(for example, by implementing the Licensed Building Practitioner scheme from 
November 2007) 
•  partner with iwi, Māori and key stakeholders to enable the development of 
affordable Māori housing and sustainable communities, consistent with the 
Corporation’s Māori Strategic Plan 2007 to 2012. 
 
 
Released 
                                                
2  Strategy implementation is being led by Housing New Zealand Corporation, unless otherwise stated. 
 
27 

  
The Strategy’s Programme of action 
Area 1: Sustainable housing supply 
82 
The Corporation and the Department of Housing are working on understanding the 
complex issues affecting housing supply, and finding solutions to problems 
identified in the Strategy.  This work is informed by international research, but also 
reflects the special features of the New Zealand housing market.  
Area 2: Assistance and affordability 
1982
83 
The New Zealand housing market caters for the housing needs of about 90 
percent of New Zealanders, without Government assistance.  However, more and 
Act 
more households in the middle, as well as lower-income ranges, are finding it 
difficult to afford housing.  The Strategy promotes increasing the number of state 
houses and continuing to modernise state housing, conducting a review of the 
Accommodation Supplement, investigating demand for emergency housing and 
developing clearer funding policies and initiatives to support emergency housing.  
Area 3: Home ownership 
84 
While New Zealand’s home ownership rate remains high by international 
Information 
standards, the recent decline and implications of that decline for the future are of 
concern.  The Strategy focuses on encouraging home ownership in the short to 
medium-term by expanding Government assistance for aspiring home owners, 
mainly through the expanded Mortgage Insurance Scheme (Welcome Home 
Loan), home ownership education, and further help for first home buyers.  
Official 
Area 4: Private rental sector 
the 
85 
This area of the Strategy looks at the provision of landlord and tenant education, at 
bond and mediation services, and at the legislative framework for residential 
tenancies.  Government has an interest in ensuring that good quality rental 
housing catering to diverse housing needs is available.  In the short-term, the 
under 
focus is on the review of the Residential Tenancies Act 1986.  This work is being 
led by the Department of Building and Housing. 
Area 5: Housing quality 
86 
The Strategy promotes good quality housing through establishing housing 
standards, regulating housing quality, and modelling best practice in its own 
Released 
projects.  Investing in good quality housing results in long-term social, health and 
economic benefits.  A balance is needed between quality standards and the cost of 
new regulations, including enforcement.  Raising the quality of New Zealand’s new 
and existing housing stock will be effected through updating regulations and 
housing standards, implementing programmes focused on energy efficiency and 
housing-related health, and by encouraging innovation in design and development. 
The Department of Building and Housing is leading work in this area. 
 
28 

  
Area 6: Sector capability 
87 
Strengthening the housing sector’s abilities and skills requires a strong regulatory 
framework and trade training, as well as research into housing supply, home 
ownership, workforce accommodation and scenario planning.  This will help 
position the sector to better respond to present and future needs.  
Area 7: Meeting diverse needs  
88 
Everyone’s housing needs, including tenure, dwelling type and accessibility, are 
different, and will change over time.  Developing work programmes to address the 
housing needs of elderly people, women, children and youth, people with 
1982
disabilities, Māori, Pacific peoples and other ethnic communities are the priorities 
of this area of work.  
Act 
Working with the non-government sector  
89 
The Corporation ensures that the provision of social housing is shared between 
the state and other providers.  The Corporation does this by: 
•  entering into strategic partnerships with local authorities and other providers to 
secure and improve the quality of social housing stock 
Information 
•  building capacity and capability with housing providers so they have the skills 
to continue to manage (and grow) their social housing portfolio 
•  providing funding through the Housing Innovation Fund to secure existing 
housing stock and increase the provision of social housing 

Official 
 
providing funding for innovative housing projects to address affordability and 
housing supply (e.g. Queenstown Lakes shared equity). 
the 
90 
The development of the non-government social housing sector is essential in 
providing a diverse range of housing to meet complex social housing needs.  It 
combines the development of local capacity with community engagement and 
ownership to increase the amount of social housing available.  It also spreads risk.  
under 
It is important that not all social housing is provided by the Crown.  It is not a ‘one 
size fits all’ approach.  
91 
The Corporation’s Housing Innovation Fund supports innovation by community 
groups and local government in providing social housing.  It also allows complex 
needs to be addressed. 
Released 
92 
There is high demand for the Housing Innovation Fund.  The last few years of 
investment in capacity building are paying off as more community groups and local 
government use the Fund to upgrade and provide new social housing.  In addition, 
a number of Councils have witnessed the agreement between the Crown and 
Wellington City Council, and are interested in pursuing similar projects. 
 
29 

  
93 
There are likely to be fiscal pressures on the Housing Innovation Fund, which will 
need to be considered as part of decisions about the continuation of funding and 
the appropriate level. 
Review of the non-government social housing sector 
94 
The Corporation is assessing the role of Government in supporting non-
government social housing.  The review aims to develop a strategy for 
strengthening the ability of the non-government sector in reducing unmet housing 
needs.  It recognises this sector has a role that complements state housing 
provision, by providing valuable and specialist social housing and additional 
support services.   
1982
95 
However, the non-government social housing sector is small and under-resourced, 
Act 
and requires additional support to ensure it continues to grow and expand.  The 
development of a strategy and sustainable funding model for the sector will 
address these issues and strengthen the sector. 
 
The Corporation’s contribution 
Information 
The Corporation’s functions 
96 
In 2001, the Corporation was created by amendments to the Housing Corporation 
Act 1974. The Act sets out the Corporation’s social and commercial objectives.  
The Corporation’s functions include:  
Official 
•  policy advisor 
the 
•  social landlord  
•  asset manager  
•  urban developer  
under 
•  lender and insurer 
•  capacity builder 
•  researcher/evaluator. 
Policy advisor 
Released 
97 
The Corporation’s policy unit provides strategic, operational and sectoral advice to 
the Minister of Housing, locating the primary advisor on housing sector policy 
within the agency that implements the Government's housing policy.  It 
complements the Department of Building and Housing’s policy advice, which 
focuses on the regulatory framework for the housing and building sector (including 
commercial buildings).  
 
30 

  
98 
The annual output plan in the Statement of Intent, agreed between the Minister 
and the Corporation, provides the basis for the policy work programme.  The work 
programme contributes to the New Zealand Housing Strategy, and includes work 
on: 
•  home ownership and lending policy options (for example, a shared equity 
scheme) 
•  the supply of affordable housing  
•  reviews of social housing assistance 
•  Māori housing 
1982
•  community renewal and mixed communities 
•  Auckland housing initiatives 

Act 
 
substandard housing. 
Social landlord  
99 
The Corporation provides state housing to people with the highest housing need, 
and administers Income-Related Rents.  The Corporation currently provides over 
68,000 houses, including just over 1,500 houses to community groups.  Over the 
2005/2006 year, the Corporation housed 10,326 families. 
Information 
100  The Corporation is subject to the Residential Tenancies Act 1986, which applies to 
all landlords.  The Act is administered by the Department of Building and Housing. 
Corporation tenants can seek mediation from Tenancy Services or have cases 
heard at the Tenancy Tribunal.  Additionally, the State Housing Appeals Authority 
hears appeals regarding Corporation decisions about Income-Related Rents or a 
Official 
person’s eligibility and priority assessment for state housing.  
the 
Income-Related Rents (IRR) 
101  Under IRR, low-income Corporation tenants pay no more than 25 percent of their 
income in rent.  Low-income has been defined as the relevant rate of National 
Superannuation.  Tenants with incomes above the National Superannuation low-
under 
income threshold will pay progressively more than 25 percent of their income, until 
the market rent is reached.  About 90 percent of state house tenants pay an 
Income-Related Rent.3  
Allocating social housing 
102  The Corporation allocates state housing to people in greatest need. It does this 
Released 
through a Social Allocation System (SAS).  Housing need is determined by 
considering the affordability, adequacy, suitability, accessibility, and sustainability 
of an applicant’s accommodation.  
                                                
3 Note that this figure does not apply to Community Group Housing tenancies. 
 
31 

  
103  Applicants are given a priority assessment: A (at risk), B (serious need), C 
(moderate need) and D (low-level need).  People who cannot be housed 
immediately are placed on a waiting list.  More detailed information about the 
system is available in the case studies below.  
Case studies of Social Allocation System priority need categories 
1.  Single expectant mother with one child  
Circumstances:  The applicant had no fixed abode and had been transient for five years, 
including living on the streets.  She had never been able to access and/or sustain decent 
1982
housing due to a debt history.  Her son was placed with his maternal grandparents until 
the applicant could address various social and health issues and housing issues.  
Act 
Housing need assessment:  Priority A (based on adequacy, suitability, accessibility and 
sustainability). 
Outcome:  Applicant was housed by the Corporation close to her parents and son. 
Continual support was provided by the Auckland City Mission. 
2.  Single parent with seven children  
Information 
Circumstances:  The applicant was unable to access private sector housing due to family 
size, and had been renting a family member’s property for five years.  This property was 
now being sold under mortgagee sale.  The applicant did not lack the ability to access 
private housing, but could not secure a tenancy.  
Official 
Housing need assessment:  Priority B (based on affordability, suitability, accessibility and 
sustainability). 
the 
Outcome:  The applicant was housed in a five-bedroom state house.  
3.  Single parent with two children 
under 
Circumstances:  The applicant was living in a Women’s Refuge due to domestic violence.  
She could not access private sector housing because of a debt history and previous 
alcohol and substance abuse. 
Housing need assessment:  Priority B (based on suitability, accessibility and 
sustainability). 
Released 
Outcome:  The applicant is currently undergoing counselling for substance abuse and is 
addressing her debt history.  She has accepted a state house close to family and support.  
 
 
 
32 

  
4.  Elderly couple  
Circumstances:  The applicants had a history of evictions from the private sector. Their 
third eviction was due within three days.  The couple faced large debts and were unable to 
sustain private sector options.  The applicants had pawned off jewellery and furniture to try 
and sustain their current living arrangements.  The Auckland City Mission had tried 
unsuccessfully to access other housing options.  
Housing need assessment:  Priority A (based on affordability, accessibility and 
sustainability). 
1982
Outcome:  The couple were housed in a Corporation property, with the Auckland City Mission 
providing continued support, particularly financial management. 
Act 
Waiting list management 
104  The waiting list has three main applicant groups:  new applicants, existing state 
house tenants who require alternative accommodation (or transfer), and existing 
state house tenants who the Corporation wishes to transfer to make better use of 
the stock. 
Information 
105  The national total waiting list (all priorities) at 30 June 2006 was 9,955, down from 
11,713 a year ago.  The split of applicant numbers is broken down by priority on 
the table below.  Approximately half of the people on the waiting list are in 
Auckland.   
Official 
Table 3:  Total waiting list showing number of applicants by priority ranking 
Priority  
Number of applicants 
the 

159 

3,498 

3,778 
under 

2,520 
Total 
9,955 
106  Because the Corporation allocates housing based on need, many applicants 
assessed as having low priority are often unlikely to be housed in a state house.  
The Corporation is undertaking work this year to consider ways that low priority 
applicants can be best managed. 
Released 
Household Action Plans 
107  Household Action Plans are tailored plans for high need tenant households who 
may have issues such as rent arrears, difficulties with neighbours (complaints), or 
frequent property damage.  The plans provide a proactive and supportive tenancy 
management approach to help these tenants achieve sustainable housing.  
 
33 

  
108  Staff work with these tenants to prepare the plans that are tailored to help solve 
the problems they face, such as budgeting, housekeeping and obtaining medical 
assistance.  Staff do this as part of normal tenancy management practice.  
However, if a tenant household’s need becomes more complex, the household is 
referred for more intensive case management (see below). 
109  During 2004/2005 the national framework for Household Action Plans was 
implemented.  As at 30 June 2006, 445 tenant households had Household Action 
Plans. 
Case management 
1982
110  Increasingly, tenants and applicants have complex needs.  The Corporation 
assesses their housing needs and co-ordinates access to other support 
Act 
organisations.  At 30 June 2006, a total of 765 households were identified as 
having complex needs, of which 99 percent had case management plans.  The 
Corporation’s Housing Pathways framework also gives the Corporation a better 
understanding of the drivers that shape people’s housing needs and the kind of 
interventions and support required to help them achieve better housing outcomes. 
Asset manager 
Information 
111  The Corporation manages over 68,000 rental units throughout the country.  The 
stock has increased by 7,400 units since 1999.   
112  The Corporation produces a medium-term Asset Management Strategy (2007-
2010), which informs its asset management activity and provides it with a clear 
direction on using its state housing assets to meet the Government’s expectations.  
Official 
113  The Corporation's key asset management objectives are to:  
the 
•  demonstrate sustainable urban development that fosters strong communities  
•  provide decent homes that meet tenant and community needs  
•  make efficient use of the Crown’s resources in efficiently achieving social 
under 
objectives. 
114  The Corporation’s response to long-term demand in this area is to add housing, 
reconfigure and modernise older housing, and dispose of housing that is not 
appropriate for future needs.  The Corporation acquires new housing through 
purchase, leasing arrangements, and building. 
Released 
 
34 

  
115  Key asset management priorities in 2007/2008 include: 
•  creating opportunities in existing areas to develop sustainable, vibrant 
communities 
•  taking whole-of-community approach recognising social, cultural, economic 
and infrastructure factors 
•  working with communities, iwi, Māori and private organisations to create 
sustainable, successful communities 
•  contributing to improving housing in rural communities with substandard 
housing 
1982
•  ensuring urban design is environmentally sustainable  
•  providing housing solutions that improve the health of occupants 

Act 
 
demonstrating quality housing practice in redevelopments, new developments 
and modernisation 
•  managing Crown funding to support upgrading of Wellington City Council’s 
social housing portfolio 
•  protecting and enhancing the economic value of the portfolio while addressing 
the social objectives 
•  protecting the physical condition and maximising the economic life of the 
portfolio.   
Information 
Urban and community developer  
116  The size of housing demand and the scarcity of suitable opportunities for buying 
existing housing have resulted in the Corporation taking a more active property 
Official 
development role, particularly in Auckland. 
the 
117  The Corporation has been working with other parties to promote the development 
integrated urban communities by using land formerly owned by the Ministry of 
Defence in Papakura and Hobsonville, and the Department of Children, Youth and 
Family in Weymouth.  Additionally, the Corporation aims to redevelop the Tamaki 
area to de-concentrate state housing and create a community of mixed tenures 
under 
with affordable housing opportunities.  Further information on these developments 
can be found in the work programme section. 
Lender and insurer 
118  The Corporation offers the following targeted home ownership programmes for 
people who cannot purchase a house using commercial finance: 
Released 
•  Mortgage Insurance Scheme (Welcome Home Loan) to help modest-income 
households into home ownership by insuring 95–100 percent loans.  As at 
September 2007, the Corporation has assisted 3,030 people into home 
ownership through the provision of Welcome Home Loans.  The Corporation 
continually reviews the effectiveness of the criteria in relation to market 
conditions 
 
35 

  
•  Low Deposit Rural Lending to assist low to modest-income families in 
specified rural areas into home ownership.  
119  A national Home Ownership Education programme is also available, and the 
Corporation has recently completed a tendering process to contract service 
providers to manage the education programme.  In addition, the Corporation is 
currently investigating supplying home ownership education on-line. 
Numbers of Low Deposit Rural Lending loans 
120  Around 11,000 people have attended Low Deposit Rural Lending (LDRL) 
1982
education courses provided since 1995, and 1,600 loans have been approved.  
However, courses are no longer provided, and all remaining support contracts 
expired at the end of September 2007.  A decision to extend support contracts is 
Act 
still being considered as part of the lending products review.  It is expected that all 
valid LDRL certificates will have expired by end of June 2008. 
Supporting other housing providers 
121  Building the capacity of other housing providers has been adopted as part of a 
number of programmes and services in response to differing needs and 
circumstances.  The Corporation helps individuals and communities to meet their 
Information 
own housing needs through: 
•  Housing Innovation Fund grants  
•  the Rural Housing Programme  
•  Healthy Housing  
Official 
•  Community Renewal. the 
Community Group Housing  
122  The Corporation’s Community Group Housing service lets approximately 1,500 
properties to community social service, health and education providers, and 
under 
provides rent support 
123  The ongoing challenge for Community Group Housing (CGH) service providers is 
to fund their services.  In addition to the funding provided by Government, CGH 
providers may seek contributions through community grants, residents’ 
Accommodation Supplement payments and rental income, and from fundraising. 
Released 
124  From time to time, some CGH providers experience financial difficulty meeting rent 
payments and approach the Corporation for rent relief.  
125  The Corporation has introduced a new Rent Support service for eligible CGH 
tenants.  The new Rent Support service results in a more equitable distribution of 
the rent support fund.  The rent support fund is capped at $4.5 million per year (not 
expected to be fully allocated in 2007-2008). 
 
36 

  
Researcher/evaluator  
126  Research and evaluation play an important role in informing the Corporation’s 
operations and policy development.  The Corporation’s Research and Evaluation 
Team focuses on the Corporation's needs, while the Centre for Housing Research 
Aotearoa New Zealand (CHRANZ) serves the housing sector as a whole. 
127  CHRANZ is a semi-autonomous body with a management Board, appointed by 
and accountable to the Corporation’s Board.  CHRANZ delivers and promotes 
independent, high quality and relevant research to inform housing policy 
development and practices.  CHRANZ’s funding is based on direct funding from 
the Corporation and co-funding for research from various Government agencies, 
1982
including the Corporation.   
Act 
 
Responding to key issues and influences  
128  People are struggling to service housing costs across all forms of housing.  The 
emerging issues can be broadly summarised as declining housing affordability, 
limited housing supply, and the ongoing and changing demand for social housing.   
Information 
129  The Corporation continues to be the major provider of social housing and it 
continues to expand the state housing portfolio to address demand.  Additionally, 
the Corporation has a range of strategies to maintain and develop the wider social 
housing sector, and forms partnerships with many providers to ensure that they 
have the capacity and capability to meet housing need.   
Official 
Affordable housing 
the 
Housing Affordability Bill 
130  The draft Affordable Housing Bill would enable territorial authorities to use 
regulatory tools and incentives to help increase the supply of affordable housing 
under 
and promote a variety of housing sizes, tenures and costs.  The Bill also contains 
provisions to retain affordable housing and restrict the future use of covenants 
aimed at excluding social and affordable housing from neighbourhoods. 
131  Affordable housing is defined in the Bill as housing that is priced so that people on 
low to moderate incomes are able to meet their housing and other essential basic 
living costs.  The price of an affordable house will vary region by region, just as 
Released 
incomes vary from region to region.  The Bill covers both rental and home 
ownership affordability. 
132  The draft Bill balances the need of the community for affordable housing with 
developers’ needs for a consistent and predictable legislative framework.  
Territorial authorities would be able to develop affordable housing policy, based on 
the evidence of affordable housing need in the district or region.  The policy would 
 
37 

  
outline how territorial authorities can require an affordable housing contribution of 
either houses, land, money, or a mix of these, from residential and commercial 
developments.   
Declining rates of home ownership  
133  Home ownership is an important aspect of many New Zealanders' lives.  Most 
New Zealanders aspire to own their own homes.  However, an increase in house 
prices and interest rates, and a change in consumer spending behaviour has 
contributed to making home ownership less affordable.  Home ownership rates are 
declining.  The national home ownership rate decreased from 74 percent in 1991 
to 67 percent in 2006.  Average house prices have increased by 75 percent since 
1982
2003, whereas incomes have increased by 24 percent. 
Act 
134  The Crown has a range of initiatives that seek to assist aspiring homeowners in 
buying their first home. These include: 
•  The Welcome Home Loan – an insurance product that provides lenders with 
insurance against any loss on sale to enable them to provide low or no deposit 
home loans to first home buyers 
•  KiwiSaver – deposit assistance.  From 2010 first home buyers who are part of 
KiwiSaver will be able to access financial assistance of between $3,000 and 
Information 
$5,000 to assist them in buying a home.  The assistance is tied to KiwiSaver 
to promote savings behaviour 
•  Shared Equity – A pilot programme is planned to assist people living in more 
expensive parts of New Zealand to buy a home.  The Crown will provide up to 
30 percent of the purchase price interest free as an equity loan, and share in 
Official 
any increase in value when the house is sold or the equity loan repaid 
•  Home Ownership Education – a programme that provides people with the 
the 
skills and knowledge they require to buy and own their first home 
•  The Accommodation Supplement (Ministry of Social Development) – some 
homeowners and first home buyers are eligible for financial assistance 
through the Accommodation Supplement to help service mortgage 
repayments and/or cover other housing costs.   
under 
A demonstration effect 
135  The Corporation is a small player in the home ownership market.  One way it can 
influence the market more broadly is through a demonstration effect.  That is, the 
Corporation can lead the market in piloting innovative new home ownership 
programmes, demonstrating their commercial viability to other providers.  The 
Released 
Welcome Home Loan is a positive example of this. 
The rental market 
136  The proportion of households in the private rental sector increased from 22 percent 
in 1991 to 28 percent in 2006.  The growth of the private rental sector is mainly 
due to the falling home ownership rate.  New Zealanders want security of tenure, 
 
38 

  
and those that cannot achieve this by owning a home, seek to duplicate it in the 
rental market. 
137  The Department of Building and Housing is responsible for administering the 
Residential Tenancies Act.  This is the legislation that governs the rights and 
obligations of landlords and tenants.  The Department also ensures that tenants 
and landlords understand their obligations and that they know the processes that 
need to be followed to resolve any disputes.  The Residential Tenancies Act is 
currently being reviewed by DBH. 
138  However, the rental market itself is affected by increases in housing prices and 
interest rates.  Increases in rental income have not kept pace with increasing 
1982
house prices, resulting in lower returns for commercial landlords. 
Act 
139  The Crown provides the Accommodation Supplement through the Ministry of 
Social Development to assist with rent and mortgage repayments. 
Supply of housing 
140  The Crown has the following initiatives in place to address the supply of affordable 
housing in the medium to long-term: 
Information 
•  Affordable Housing Bill – As noted, above 
•  Hobsonville – An integrated urban development that will include a mix of state 
and private housing, including affordable homes for first home buyers.  It is still 
in the planning stages with the first houses due to be built in 2009 subject to 
resource consents.  There will be approximately 3,000 houses built in total, 
Official 
including up to 15 percent affordable housing and up to 15 percent social 
housing 
•  Tamaki – A long-term project to provide a mix of social, affordable, and 
the 
market-rate housing, improved community services and a reduction in the 
concentration of state housing.  Cabinet agreement will be sought in February 
2008 
•  House Prices Project  – A fixed-term inter-agency project under the 
under 
management of the Department of the Prime Minister and Cabinet to examine 
what might be done to moderate house price increases, stabilise the volatility 
of the market, and mitigate the negative consequences of price movements.  It 
is expected to focus on what might be achieved using supply side initiatives.  
The project started in August 2007 and is required to report by Christmas 
2007. The Corporation is involved in both staffing and steering the project.  
The other agencies involved are the Department of Prime Minister and 
Released 
Cabinet, Treasury, Reserve Bank and the Department of Building and 
Housing. 
141  Multiple factors contribute to the increased cost of house prices; for example, 
population growth, immigration, investment and land-banking.  Rising land prices 
contribute the most to the increased housing costs. 
 
39 

  
142  Increased housing demand and reduced land availability, particularly in Auckland, 
have resulted in the Corporation taking a more active property development role to 
secure land and/or redevelop appropriate housing at a reasonable cost to meet 
demand.  
143  Auckland’s land costs have increased faster than building costs despite reduced 
section sizes and increased average building floor areas. 
144  In Auckland, the zoning and growth guidelines in the Auckland Regional Growth 
Strategy are designed to limit urban expansion and encourage intensification 
within existing growth nodes and corridors.  For example, the designation of 
Residential 84 zones in Auckland City provides the opportunity for the Corporation 
1982
to increase density and provide more housing in Tamaki. 
Act 
Building mixed tenure communities 
145  Mixed tenure communities provide a mixture of social, private and affordable 
housing.  Mixed tenure communities are increasingly recognised as an important 
precondition for achieving successful and sustainable housing for disadvantaged 
families.  Residential environments need to be well designed and well managed, 
while providing access to the full range of high quality services including leisure 
and employment opportunities. 
Information 
146  Both the Corporation’s operational experience with tenants and an increasing body 
of research indicate that multiple problems arise when disadvantaged households 
are concentrated in particular neighbourhoods.   
147  The Corporation’s Community Renewal Programme operates in areas of 
Official 
deprivation with high concentrations of social housing and creates more mixed and 
balanced communities that are sustainable.  The Community Renewal programme 
the 
was set up in July 2001 and currently operates in six areas -  Aranui 
(Christchurch), Porirua (Wellington), Fordlands (Rotorua), Clendon (South 
Auckland), Talbot Park (Glen Innes) and Northcote (North Shore).  The 
Corporation understands that community engagement and buy-in is critical in 
achieving good housing outcomes in these areas.   
under 
148  The Corporation will also be leading the development of mixed communities in 
Tamaki and Hobsonville. 
Improving the use of state housing to meet housing need  
149  The highest demand is for is for two bedroom and four or more bedroom 
Released 
properties.  Most state houses have three bedrooms and the Corporation 
continues to reconfigure the state house portfolio so that it is able to better address 
demand from smaller and bigger families requiring state housing.  Overcrowding 
remains a significant problem and the Corporation addresses this through its 
Healthy Housing Programme and ongoing modernisation work.  In addition, it also 
transfers tenants to houses that are more fit for purpose.  Under-occupancy, 
                                                
4 Increased density of 3-4 levels. 
 
40 

  
vacancies and overcrowding are key performance indicators the Corporation uses 
to measure its performance. 
150  The Corporation is currently conducting work and research on a 'housing 
pathways' framework.  The framework will lead to improved Corporation tenant 
profiling and tenancy management practices.  The framework adopts an 
innovative life-course approach to people's housing needs.  It seeks to identify the 
patterns of change experienced by different kinds of households in housing tenure 
and suitability over their lifetimes. 
151  The Corporation is also currently surveying tenants to identify those who are 
under-occupying houses or paying market rent.  The information collected will help 
1982
the Corporation encourage and support these tenants to move in the future should 
they wish to. 
Act 
152  The number of better use transfers resulting in tenants moving from large 
properties to more suitable accommodation from 1 July 2006 to 30 June 2007 was 
331 (against a budget of 300), resulting in a net gain of 394 bedrooms – equivalent 
to 131 three-bedroom houses.  Assuming a national average three-bedroom house 
price of $300,000, this equates to a savings of $39.3 million in capital expenditure 
over the last financial year. 
Māori housing  
Information 
153  The Corporation aims to strengthen its leadership in response to Māori housing 
issues across the sector, and recently launched ‘Te Au Ora’ the Māori Strategic 
Plan for 2007- 2012 which aims to: 
Official 
•  form partnership relationships with iwi and Māori that are strategic and 
mutually beneficial  the 
•  provide strategic planning to support processes and housing solutions that are 
appropriate, effective and address the diverse needs of Māori 
•  build the capability and capacity of the Corporation’s staff and organisational 
processes to improve day-today business with Māori. 
under 
154  The Corporation addresses Māori housing need with various initiatives including: 
•  the Rural Housing Programme 
•  assisting development of housing on Māori freehold land. 
Released 
 
41 

  
155  Māori face a number of barriers to accessing good quality housing.  These issues 
include: 
•  funding 
•  ownership arrangements 
•  capacity 
•  ability to service and repay debt 
•  ability to provide security against which funding and services can be provided. 
1982
156  These are not insurmountable barriers, but at present provide significant 
impediments to developing housing options for Māori so they can make use of 
their freehold land resource.  The Corporation is working on options to partner with 
Act 
iwi and other key stakeholders to address these barriers.  These will involve 
utilising both Crown and iwi/Māori resources to provide the necessary means to 
build, buy or lease houses for Māori to live in.  Proposals include developing 
demonstration partnerships, amending Corporation lending products, providing 
innovative affordable housing products, making possible legislative changes and 
furthering research into Māori demand for housing. 
157  Significant progress has been made implementing the Māori Strategic Plan.  A 
Information 
quarterly reporting framework has been developed to inform the Board and Māori 
Capability Committee and the first report against the plan indicates that all three 
key performance measures are ‘on track’.  There is no appropriated funding for the 
implementation of the Māori Strategic Plan as all initiatives are being progressed 
through baseline funding. 
Official 
Quality housing 
the 
Substandard housing 
158  Housing stock across the country is of variable quality.  The Corporation has 
focused its attentions in Northland, the East Coast, and the Eastern Bay of Plenty 
under 
(NECBOP).  This focus was initially in response to a spate of house fires that 
exposed a problem with housing quality in this area.   
159  The Corporation developed the Rural Housing Programme to address health and 
safety issues in the area by providing essential repairs and new infrastructure.  In 
addition, efforts have been made to develop capacity in local communities to 
undertake repairs themselves.  
Released 
160  Since 2001, the Corporation has completed approximately 1,800 housing 
interventions in the Northland, the East Coast, and the Eastern Bay of Plenty 
areas, but it is estimated that this work accounts for only about 20 percent of the 
substandard housing within these three regions.  The number nationally is unclear.  
161  The Corporation recommends accelerating the provision of essential repairs in 
NECBOP, although this recommendation is subject to budget bid and Cabinet 
 
42 

  
decisions.  In addition, it will work to ensure the affected communities have access 
to the full range of social services available to them.  The Corporation is working 
with communities to build capacity and capability to provide and maintain good 
quality housing stock.  However, the problem of substandard housing will not be 
eliminated through this programme alone.  
Maintaining and modernising state housing 
162  About half of the Corporation’s state houses are more than 38 years old and 
require significant on-going maintenance.  State housing also requires 
modernisation to avoid obsolescence.  The ongoing maintenance, modernisation 
and energy efficiency retrofitting of state housing will ensure that the state housing 
1982
stock meets present and future tenants’ needs.  Expenditure on maintenance and 
modernisation over the last five years has been $759.5 million and $123.1 million, 
Act 
respectively. 
Environmental responsibility 
163  The Housing Corporation Act 1974, as amended in 2001, requires the Corporation 
to, "exhibit a sense of environmental responsibility by having regard to the 
environmental implications of its operations".   Information 
164  The Corporation meets this obligation through a range of initiatives including:  
•  energy efficiency initiatives (Energy Efficiency Retrofit programme, the Energy 
Efficiency Conservation Authority partnership, Rural Housing Programme 
energy efficiency retrofits) 

Official 
 
planning initiatives (Sustainable Cities, Hobsonville, Papakura) 
•  Healthy Housing initiatives (Housing and Health Research Programme, 
Housing, Crowding and Health study, and the Affordable Housing initiative). 
the 
Financial assistance to owners of leaky homes 
165  The Corporation works with the Department of Building and Housing to provide 
under 
bridging finance to owners of leaky homes.  It is a two year pilot and evaluation to 
gauge the need for financial assistance prior to home owners seeking decisions 
through the Weathertight Homes Tribunal.  Many owners face substantial repair 
costs but are unable to access the funds required to complete repairs.  The 
Corporation provides finance to these people to fix their homes.  Once the home is 
repaired, the owner is in a much better position to establish the costs they wish to 
claim through the Weathertight Homes Tribunal. 
Released 
166  The future of assistance to owners of leaky homes will be based on findings from 
the pilot evaluation due to be reported to you late 2008.  However, initial demand 
for the product is high, partly due to the higher than anticipated average cost of 
repairs per house. 
 
43 

  
167  The Department of Building and Housing has a range of initiatives designed to 
enhance Weathertight Services and to improve the education and information to 
home owners about housing quality. 
 
1982
Act 
Information 
Official 
the 
under 
Released 
 
44 

  
 
Section B – Part Two 
168  Part Two provides a quick reference summary to the key programmes run by the 
Corporation.  The following commentaries and tables summarise the purpose and 
background of the programmes, describe how they work and show the results they 
have achieved.   
 
1982
Key Corporation programmes  
Act 
•  Social Allocation System    
 
 
 
 
Page 47 
•  Income-Related Rents  
 
 
 
 
 
Page 48 
•  Accommodation Supplement 
 
 
 
 
Page 49 
•  Community Group Housing  
 
 
 
 
Page 50 
Information 
•  Housing Innovation Fund   
 
 
 
 
Page 51 
•  Auckland housing development   
 
 
 
Page 52 
Official 
•  Community Renewal  
 
 
 
 
 
Page 55 
the 
•  Welcome Home Loan  
 
 
 
 
 
Page 56 
•  Low Deposit Rural Lending  
 
 
 
 
Page 57 
under 
•  Rural Housing Programme   
 
 
 
 
Page 58 
•  Healthy Housing Programme  
 
 
 
 
Page 59 
 Released 
 
 
 
45 

  
1982
Act 
Information 
Official 
the 
under 
Released 
 
46 

  
Part Two – Key Corporation programmes 
Table 4:  The Social Allocation System  
Purpose: 
The Corporation allocates state housing by ‘housing need’, for example, to people who 
 
cannot access or sustain housing in the private sector that is suitable, adequate and 
affordable. 
Background: 
There are not enough state houses to meet the demand from people with housing needs.  
 
The Social Allocation System (SAS) prioritises allocation by need. 
Mechanism:  
SAS assesses eligibility based on residency, income, assets and a household’s level of need. 
 
Applicants are assessed on: 
• 
the affordability of their current housing 
1982
• 
the adequacy of their current housing  
• 
the suitability of their current housing (house size and overcrowding, for example) 
Act 
• 
their ability to access housing  
• 
their ability to sustain housing. 
 
Applicants are given a priority ranking as follows: 
A  At Risk: Severe and persistent housing needs that must be addressed immediately 
B  Serious Housing Need:  Significant and persistent housing needs  
C  Moderate Need: Moderate housing needs 
D  Low Level Need: Low level housing needs. Information 
Results to date: 
Review indicates that SAS provides a good local ranking, but is not necessarily consistent 
 
across the country.  For example, there are more ‘A’ priority households in Christchurch than 
in Auckland. 
Decisions 
None.  The Board has recently agreed to a project that will explore options to better manage 
required: 
low priority applicants. 
Official 
Issues:  
• 
Ability to prioritise 
 
• 
Having ‘C’ and ‘D’ categories when these people are unlikely to be housed. 
the 
 
under 
Released 
 
47 

  
 Table 5:  Income-Related Rents  
 
Purpose: 
Low income state house tenants are currently charged an Income-Related Rent (IRR).  
 
Background: 

In 1999, IRR was reintroduced for state house tenants with low incomes, so they no longer 
 
needed the Accommodation Supplement.  
Mechanism:  
Under IRR, low income Corporation tenants pay no more than 25 percent of their income in 
 
rent5.  Low income has been defined as the relevant rate of National Superannuation.  
Tenants with incomes above the National Superannuation low-income threshold will pay 
progressively more than 25 percent of their income, until the market rent is reached.  About 
90 percent of state house tenants pay an income-related rent. 
Appropriated 
In 2006/2007, the Government spent $436 million on the income-related rent subsidy and it 
1982
funding:  
has budgeted $465 million in 2007/2008.  The average cost per household is $7,330 a year. 
 
Volume:  

As at 30 June 2007, approximately 59,500 tenants (91 percent) pay IRR. 
Act   
Information 
Official 
the 
under 
Released 
                                                
5 Minimum rents apply 
 
48 

  
Table 6:  Accommodation Supplement  
 
Purpose: 
The Accommodation Supplement (AS) assists low income households (except state 
 
tenants) with accommodation costs.  
Background: 
The AS was introduced in 1991 and replaced the Accommodation Benefit, which had been 
 
in place since 1972.  The Ministry of Social Development (MSD) administers the AS.  Policy 
advice is provided by both MSD and the Corporation. 
 
The Working for Families package (2004) included the following changes to the AS: 
• 
removal of the AS abatement for beneficiaries on the first $80 a week of non-benefit 
income 
1982
• 
lower AS entry thresholds for non-beneficiaries 
• 
increased income thresholds for non-beneficiaries 
Act 
• 
increased AS maxima 
• 
an increase in the number of AS areas from three to four. 
Mechanism: 
• 
A non-taxable cash payment to New Zealand residents who meet income, asset and 
 
other criteria, and whose accommodation costs exceed the entry threshold 
• 
Applicants are required to meet a portion of their accommodation costs before they 
receive a subsidy.  The supplement provides a subsidy of 70 percent on 
accommodation costs above the entry threshold, up to a maximum amount.  Maxima 
vary by family size and AS region 

Information 
 
The relevant legislation is Section 61 of the Social Security Act 1964 and the Student 
Allowances Regulations 1998. 
Decisions 
A review of the AS by MSD and the Corporation over 2005/2006 and 2006/2007 explored: 
required: 
• 
adjustments to Accommodation Supplement areas and maxima to improve housing 
 
affordability for those facing the most difficulties finding affordable housing 
• 
a targeted communications strategy to increase awareness of the Accommodation 
Official 
 
Supplement amongst groups of working people who are eligible, but are not using 
the Supplement. 
the 
Issues:  
As with other demand-driven policy, economic and social changes affect the overall 
 
demand and cost of the AS.  For example, the housing market also affects AS expenditure, 
as house price increases affect mortgage repayments and may flow through to rent 
 
increases.  
Appropriated 
The appropriation in Vote Social Development for the AS is $908.6 million a year for 
under 
funding: 
2007/2008, at an average weekly payment of about $69 to each recipient. 
 
 
AS expenditure climbed throughout the mid-1990s before dipping with improved economic 
conditions, the introduction of income-related rent in 2000/2001 and Working for Families 
assistance in 2004. 
Released 
 
49 

  
Table 7:  Community Group Housing  
 
Purpose: 
The Corporation’s Community Group Housing (CGH) programme helps community groups 
 
and iwi provide access to community housing for people with specialist housing needs.  
Background: 
Service providers find it difficult to rent properties due to a lack of specialist housing in the 
private sector, as well as the high cost of modifying housing and compliance issues. 
Mechanism:  
Using appropriated funding, the Corporation works with Government funding partners 
 
(Ministry of Health and the Department of Child, Youth and Family Services) to provide 
appropriate housing, and sometimes rent support. 
 
1982
The Corporation also helps in other ways.  For example, by arranging leases of suitable 
properties, and helping service providers to access private sector housing or to buy their 
own properties. 
Act 
Results to date: 
The Corporation owns or leases approximately 1,500 properties that are rented to service 
 
providers.  It has an annual programme to supply an additional 40 to 50 properties. 
Issues:  
The rent relief fund ($4.5 million a year) is a stop-gap response to help service providers to 
 
continue providing housing.  The Corporation is working with funding partners and service 
providers to determine a long-term approach. 
Appropriated 
Capital ($m) 
Operating ($m) 
funding: 
2007/2008 
$7.585 
$4.500 
Volume:  
Currently, the bulk of CGH properties are used for people with mental health issues (48 
 
percent) and disabilities (32 percent).  
Information 
 
 
Residential: 1,413 units 
Non-residential: 93 units 
 
Official 
  
the 
under 
Released 
 
50 

  
Table 8:  Housing Innovation Fund  
 
Purpose: 
To support the growth of community-based, iwi and local government social housing for low and 
 
modest-income households. 
Background: 
The Housing Innovation Fund (HIF) was established because of the: 
 
• 
demand for social housing 
• 
limited Government funding of community-based organisations that provide residential 
services 
• 
people with serious housing and other needs, such as mental illness or disability, whose 
housing needs may be better met by community or iwi providers. 
1982
Mechanism:  
The Corporation provides loans and grants to community-based organisations and local 
authorities to build capacity, and acquire, build or purchase housing.  Act 
Results to date: 
The findings of the programme review, (from inception in December 2003 to September 2007) 
were: 
• 
recipient groups and sector stakeholders support HIF 
• 
short-term outcomes achieved so far include: 
−  tailored housing responses to specific client groups  
−  non-government resources going into social housing  
−  growing involvement of Māori, Pacific peoples and housing trusts  
−  innovative responses by local authorities.  
Information 
 
The success of the programme means the Government has agreed to extend funding another 
year to 2008-2009. 
 
The capacity of the community sector to develop and manage social housing means demand 
for funding exceeds supply.  Official 
Decisions 
Agreement will be sought in the new year to extend funding beyond 2008-2009 as part of the 
required: 
review of the role of non-government social housing sector. 
 
the 
Issues:  
Sector capacity is strong and needs long-term support.  
Demand significantly exceeds available funding. Alternatives to providing capital lending need 
to be analysed and developed.  
Milestones: 
• 
Community Housing Aotearoa (peak body for third sector housing providers) 
 
under 
incorporated in 2005/2006 
• 
strategy for the extension of HIF beyond 2007 
• 
Government agreed to extend funding a further year to 2007-2008. 
Appropriated 
Capital ($m) 
Operating ($m) 
funding: 
2007/2008 
12.014 
8.755 
Volume:  
In 2006/2007  
 
• 
58 capacity building grants were allocated 
Released 
• 
12 conditional grants were accepted 
• 
19 loans were accepted. 
A further 22 capacity building grants, six conditional grants and 12 loans are currently forecast 
for the 2007/2008 financial year.  
 
 
51 

  
Housing in the Auckland region – (Table 8 to Table 10) 
Table 9:  Papakura development  
Purpose: 
The Corporation has acquired land in Papakura to develop an integrated community including state 
 
housing.  
Background: 
In June 2004, the Corporation bought 24.4 hectares of land as part of a strategy to meet an 
 
increasing demand for social housing in the Papakura area. 
 
It is working with a developer, Papakura District Council, the Ministry of Education and Ministry of 
Defence to develop the most appropriate urban design solution for the site.   
The development is expected to yield around 400 to 450 housing units and the Corporation will take 
1982
up to 30 percent of these. 
 
The key project objectives are to: 
Act 
•  demonstrate a benchmark project for partnership in the provision of public and private housing 
stock 
•  create a balanced community comprising of public sector tenants, home owners and private 
sector investors and/or tenants 
•  create an environment that enhances the wider neighbourhood and district in which the project 
is situated.  
Mechanism:  
The Corporation has signed a Development Agreement with a development partner who will design 
 
and deliver the project in conjunction with the Corporation. 
Information 
 
Official 
the 
under 
Released 
 
52 

  
Table 10:  Hobsonville development 
 
Purpose: 
The development of Hobsonville will illustrate how good urban design and affordable housing are 
 
compatible with commercially-driven land and property development. 
Background: 
The Corporation, as an agent for the Crown via the Housing Agency Account, has acquired 111 
 
hectares of land (part of the overall 167 hectare site), and is working closely with Waitakere City 
and other Crown agencies to develop a sustainable integrated urban community.  The Corporation 
expects that the site will deliver:  
• 
an estimated  3,000 homes at densities required for a growing Auckland in a mix of dwelling 
types including apartments, townhouses, stand-alone housing and mixed 
commercial/residential developments 
• 
a mix of high-, middle- and lower-income housing, including about 500 social rental housing 
1982
units and about 500 opportunities for modest-income households to own their own home 
• 
careful design of internal road networks and connections with the region’s transport 
infrastructure.  Special consideration will be given to public transport 
Act 
• 
sustainable waste and water infrastructure, which minimises down-line capacity and 
environmental impacts 
• 
schools, heritage areas and reserves  
• 
employment opportunities linked to the Waitakere-led Hobsonville Marine Industry Precinct 
and adjacent Hobsonville Village Centre with appropriate residential/commercial buffer zones 
and common roadways  
• 
commercial returns commensurate with the Government’s investment. 
Mechanism:  
The Corporation’s Board has formed a wholly-owned subsidiary to manage the land and any future 
Information 
 
development options agreed by Ministers.  The role of the Hobsonville Land Company Limited will 
be to effectively manage the Hobsonville land on behalf of the owner the Crown and with a 
 
commercial development partner deliver the required mix of social and commercial objectives, with 
a view to: 
• 
optimising the commercial return on the land investment 

Official 
 
protecting the integrity of the Government’s vision for Hobsonville. 
Decisions 
Approval to proceed with the development of Precinct One and approval for the number and class 
Required: 
of dwellings/buildings.  The financing mechanism was agreed by Cabinet, but some reconsideration 
the 
of this is required and further advice will be provided shortly. 
under 
Released 
 
53 

  
Table 11:  Weymouth development 
 
Purpose: 
The Corporation, as an agent for the Crown via the Housing Agency Account, has acquired land in 
 
Weymouth to develop an integrated community including state housing. 
Background: 
Early in 2004, the Department of Child, Youth and Family announced that it no longer required some 
 
land at Weymouth Road, Manukau, a ‘greenfields’ site of 15.62 hectares.  The site is adjacent to a 
Child, Youth and Family Service Residential Care and Protection Centre.   
 
On 7 February 2006, the Corporation Board Chair wrote to the Minister of Housing and the Minister 
of Finance seeking approval for the transfer of land from the Department of Child, Youth and Family 
to the Corporation and Ministry of Education for state housing and education purposes.  In the 
proposed split, 10 hectares was to go to the Corporation for state housing and the remaining 5.62 
hectares to the Ministry of Education to build a school.   
1982
The initial concept included: 
• 
a kura kaupapa secondary school 
Act 
• 
160 sections for a mix of stand-alone family homes, townhouses and housing for small 
families and older people   
• 
a park, wetland area and a foreshore reserve. 
The proposed housing mix for the 160 sections was: 
• 
80 state housing units 
• 
50 home ownership units 
• 
up to 10 sections for Habitat for Humanity’s self-build programme 
Information 
• 
20 sections made available for sale to other modest income home owners. 
 
The Corporation's case for utilising the land at Weymouth included: 
• 
a high demand for state housing in the area 
• 
proximity to schools, shops and public transport 
Official 
• 
suitability for development with an operative zoning of ‘main residential’, which allows for small 
section sizes 
• 
the lack of other suitable land in the area 
the 
• 
a potential yield of up to 80 new state houses without significantly increasing the concentration 
of state tenants in the area 
• 
savings of up to 20 percent in comparison with the acquisition of new state housing in similar 
commercial developments.   
under 
 
The opportunities the Weymouth development provides include: 
• 
new housing in an area where the Corporation needs more stock 
• 
partnership with the third sector to offer home ownership to moderate-income households  
• 
measurable savings for the Crown 
• 
the application of good urban design principles 
• 
a demonstration of how state housing can be integrated into new communities. 
Released 
Currently, subject to resource consent requirements, the Corporation expects that approximately 200 
new homes will be built with about 25-30 percent being retained by the Corporation as social 
housing and the balance being a mix of affordable/assisted home ownership and sales to the 
market. 
Mechanism:  
The Corporation is currently finalising the business case for the project with the New Zealand 
 
Housing Foundation which is the preferred development partner.  This partnership is subject to 
agreement on the commercial arrangements and preferred design outcomes for the project.  This 
document will be considered by the Board and Ministerial approval sought. 
 
54 

  
 Table 12:  Community Renewal 
 
Purpose: 
The Community Renewal Programme aims to reduce social exclusion and foster strong, sustainable 
 
communities in areas of very high deprivation and high concentrations of state housing.   
 
Reducing social exclusion requires partnerships to address the community renewal cornerstones of the 
physical environment, community culture, social support and economic sustainability.  Community 
Renewal projects have demonstrated the benefits of government agencies, local authorities and 
communities collaborating to achieve joint outcomes.  The programme works collaboratively across the 
Corporation to ensure efficient use of resources.   
Background: 
The Corporation officially launched the Community Renewal programme in October 2001.  The six 
 
Community Renewal projects are in Eastern Porirua (Wellington), Fordlands (Rotorua), Clendon (South 
1982
Auckland), Tamaki (Glen Innes/Panmure, Auckland), Northcote Central (North Shore) and Otangarei 
(Whangarei).  Another project in Aranui (Christchurch), has been completed and transferred back to 
mainstream business.  A project in Wiri is under development, and one in Papakura (both South 
Act 
Auckland) is under consideration.  The Tamaki project was initiated with a demonstration project in the 
Talbot Park precinct (see below for the future of Tamaki). 
Mechanism:  
Programme objectives are to work with the community, councils and agencies to: 
 
•  improve and enhance the physical environment and amenities 
•  provide targeted needs-based tenancy and property management services 
 
•  implement community led solutions 
•  create links to programmes to enhance employment and business growth 
•  provide access to affordable and appropriate community services and facilities  
•  improve neighbourhood safety and reduce crime 
Information 
•  build social networks to facilitate resident support of each other. 
Appropriated 
Capital ($m) 
Operating ($m) 
funding: 
2007/2008 
nil 
2.578 (excl GST) 
Results to 
An Outcomes Evaluation was undertaken between September 2005 and June 2007. The evaluation 
date: 
Official 
findings showed the programme making progress towards all its agreed outcomes.  Highlights from the 
 
key findings are: 
•  projects engaged with their local communities  
 

the 
 
individuals more empowered  
•  higher resident pride and ownership  
•  reduced social exclusion fostering stronger sustainable communities 
•  improved physical environment 
•  improved outsider perceptions of Community Renewal areas  
under 
•  more available and responsive Housing Services.  
Tamaki  
The Corporation is the lead agency in an intersectoral initiative to address social disadvantage in 
Tamaki, an area covering the suburbs of Panmure and Glen Innes in East Auckland.  Tamaki is an area 
of 5,000 households characterised by a high proportion of large families and single person households 
with high and complex needs.  The area has a very high level of state housing (55 percent), a very low 
level of home ownership (28 percent) and a low level of private rental housing (17 percent). 
   
  Adding further state housing in Tamaki, without widening the mix of tenures and incomes (particularly 
Released 
introducing more opportunities for home ownership), risks compounding existing concentrations of 
deprivation in the area.  Key features of the Tamaki Transformation Programme include:  
•  creation of a sustainable mixed tenure, mixed income community, including increased 
opportunities for affordable home ownership  
•  full engagement with the local community in developing an integrated multi-agency programme, 
with a focus on quality urban design  
•  working closely with state house tenants to ensure they are properly housed during the 
progressive redevelopment of Tamaki.  
 
55 

  
 
Table 13:  Welcome Home Loan 
 
Purpose: 
The Mortgage Insurance Scheme (marketed as the “Welcome Home Loan”) is intended to help 
 
modest income earners on the margins of commercial finance access mortgage finance to buy 
a house. 
Background: 
House prices are rising faster than incomes. Commercial lenders require five to 20 percent 
 
deposits depending on the location of purchases.  There is increasing household debt and 
many people are having difficulty saving deposits. 
Mechanism:  
The Corporation provides mortgage insurance to commercial lenders.  The insurance premium 
 
is currently set at three percent of loan value, of which one percent is paid by the borrower and 
two percent by the Government. 
Results to date: 
1982
• 
the 3000th Welcome Home loan was advanced in September 2007 
 
• 
since inception one claim has been made 
• 
criteria were amended in 2006 to make the Welcome Home Loan more accessible. 
Act 
Decisions 
The Corporation regularly reviews criteria to reflect market conditions.   
required: 
 
Issues:  
MIS minimises the deposit barrier for first home buyers.  However, it is the ability to meet 
 
ongoing servicing requirements that precludes most households from home ownership.  
 
A market correction may reduce the need for this product or lead to defaults. 
  
The Corporation’s actuaries consider the premium reserves as sufficient to meet claims in 
almost every situation.  The MIS has not affected the Corporation’s ability to service debt; 
Information 
Standard and Poors have given it a debt issuer rating of AA+ with a positive outlook.  
Appropriated 
2005/2006: Actual $3,300,000  
funding:  
2006/2007: Actual $4,018,000 
2007/2008: Appropriated $6,200,000  
Volume:  
2005/2006 Actual volume: 791 
 
2006/2007 Actual  volume: 1,070 
Official 
 
2007/2008 Estimated volume: 900 
 
the 
 
under 
Released 
 
56 

  
Table 14:  Low Deposit Rural Lending and Home Ownership Education 
 
Purpose: 
Low Deposit Rural Lending (LDRL) aims to: 
 
• 
educate low and moderate income earners so they can make an informed decision about 
buying a home in a rural area 
• 
provide access to low deposit mortgage finance to enable people to buy a house in some 
rural areas of the North Island. 
This product is now being managed with a view to it no longer being supplied.  Courses are no 
longer provided and all remaining support contracts expired during September 2007.  A decision 
around continuing to supply support contracts is to be made shortly.  All valid LDRL certificates 
are due to expire by June 2008. 
Background: 
Insufficient and low quality rental housing in the early 1990s provided the rationale for increasing 
 
home ownership in some rural areas of the North Island.  Barriers for buyers included: 
1982
• 
commercial lenders requiring 10 to 20 percent deposits depending on a property’s location 
• 
low incomes combined with lack of understanding of how to achieve and sustain home 
Act 
ownership. 
Mechanism:  
• 
education 
 
• 
counselling and advice 
 
• 
loan with three percent deposit.  
Results to 
• 
approximately 11,000 people have completed courses 
date: 
• 
approximately 1,600 low deposit loans have been approved. 
Decisions 
Funding ceases in 2008.  Decisions will be needed on whether LDRL contracts get rolled into the 
required: 
universal Home Ownership Education programme. 
Information 
Issues:  
• 
low numbers taking on loans due to increased prices in rural markets and interest rate 
 
increases.  Lower income households are now excluded from the market 
• 
loan targets are now inappropriate given rising market prices 
• 
lack of appeal of papakainga (multiple-owned land) option due to poor resale value 
• 
differing levels of ability between service providers. 
Official 
Milestones: 
Growth from three service providers in 1994 to 14.  
Appropriated 
Capital ($m) 
Operating ($m) 
funding: 
2007/2008 
3.000 
3.579 
the 
Volume:  
38 loans in 2006/2007 
 
848 course graduates in 2006/2007 
 
under 
Released 
 
57 

  
Table 15:  Rural Housing Programme 
 
Purpose: 
In 2001, Cabinet agreed to the elimination of substandard housing in Northland, East 
 
Coast and Bay of Plenty (NECBOP).  It also agreed that the policy response should 
include: 
• 
an immediate housing response 
• 
a (longer-term) social development approach 
• 
Government/community partnerships. 
Background: 
Around 6,000 owners of privately-owned dwellings in rural locations across Northland, East 
 
Coast and Bay of Plenty require assistance to ensure safe and healthy living conditions.  
The Rural Housing Programme (RHP) came into existence as a response to deaths in fires 
in substandard rural homes in 2000 and 2001.  
1982
Mechanism:  
The four interventions used to address severely substandard houses in rural RHP areas 
 
are: 
• 
providing state rental properties (including through the Community-Owned Rural 
Act 
 
Rental Housing Loans programme) 
• 
repairs to existing properties (through essential repairs suspensory loans, home 
improvement loans and Low Deposit Rural Lending) 
• 
helping people buy another home 
• 
capability building in the community (through housing improvement project zone 
grants, Housing Innovation Fund grants). 
Results to date: 
• 
About 1,800 essential repairs in RHP regions 
 
• 
350 suspensory loans for essential repairs in regions outside RHP  
Information 
 
• 
180 infrastructure suspensory loans 
• 
New Zealand Fire Service has installed over 75,000 smoke alarms in at-risk houses 
in NECBOP areas. 
Decisions 
This [programme will cease in July 2008 unless funding is approved in the 2008 budget. 
required: 
Official 
Issues:  
Historic issues with the standard of repairs has led to the implementation of a new service 
 
delivery approach.  
Appropriated 
2007/2008 
Capital ($m) 
Operating ($m) 
the 
funding: 
 
2.000 
8.493 
Volume:  
Activity measures:  
Units 2006/2007 
 
Essential repair NECBOP loans approved 
290 
 
Essential repair loans approved in other targeted locations 
47 
under 
Infrastructure loans approved 
48 
State rental acquisitions 
50 
 
Released 
 
58 

  
Table 16:  Healthy Housing Programme 
 
Purpose: 
The Healthy Housing programme aims to: 
 
• 
reduce the risk of housing related health problems 
• 
improve availability and quality of state housing for larger families 
• 
improve access to health and social services 
• 
increase awareness of healthy living. 
Background:  
The Healthy Housing programme is a joint initiative between the Corporation and District Health 
 
Boards (DHBs) in Counties Manukau, Auckland and Northland.  The project in Northland will be 
completed in 2007/2008.  The programme will extend to other DHB regions.  The next region to be 
prioritised is Hutt Valley, where Healthy Housing is scheduled to go live in 2008. 
 
1982
The impetus for the programme came from research conducted in Auckland during the late 1990s, 
which showed that living in a crowded house is an important determinant of meningococcal disease, 
respiratory diseases, tuberculosis, rheumatic fever, skin infections and mental illness.   
Act 
 
Healthy Housing was originally designed to reduce the risk of infectious disease, particularly 
meningococcal disease.  Over the life of the programme, it has evolved to reduce housing-related 
hospitalisations, particularly for crowding-related diseases, and improve the overall health and well-
being of participating families.   
Mechanism:  
Priority is given to areas with high rates of hospital admissions for potentially avoidable 
 
hospitalisations, high density of state houses, high social deprivation and high crowding.  Public Health 
Nurses and Corporation staff work together to assess tenants’ health and living situations.  The 
assessments: 
Information 
• 
evaluate the condition of the property and the appropriateness of the home for the occupants 
• 
identify housing-related health issues  
• 
identify crowding 
• 
identify and discuss health problems and risks and provide tenants with information about health 
• 
provide access to health and social services. 
Official 
 
The Corporation takes action to address identified housing needs, including transferring families to 
more appropriate housing, extending existing houses for larger families, addressing any health and 
the 
safety issues, making design improvements, or adding insulation and ventilation.  
 
Public Health Nurses refer families to health, social service and community providers to address 
identified issues. 
Results to 
Since it began in 2001, the programme has assessed 5,500 families and provided housing assistance 
under 
date: 
to 4,800. 
 
 
The evaluation of the programme confirmed that Healthy Housing has been successful in improving 
housing conditions, improving health, reducing crowding, improving tenant knowledge of healthy living 
practices, and improving access to primary health care and social services.  The evaluation also shows 
that participants have increased family connectedness and community connection as a result of the 
programme.  The results include a 37 percent reduction in hospital admissions for housing related 
conditions for families who have been through the programme. 
Released 
Issues:  
Healthy Housing has appropriated funding for three years from 2007/2008.  The capital appropriation 
 
of $7.000 million per year is $3.000 million less than total available capital funding in 2006/2007, and 
$1.250 million less than the capital spend in 2006/07. 
Appropriated 
Capital ($m) 
Operating ($m) 
funding: 
2007/2008 
7.000 
0.889 
 
59 

  
 
Volume: 
Capital spending        
 
$9.8 million (this includes $1.57million of reconfiguration  
2006/07 
 
 
 
 
budget used to deliver 10 Healthy Housing extensions) 
Joint assessments        
1,067 
Families assisted          
1,037 
Extensions                        
18 
Design improvements     
85 
Insulation                    
 
501 
Ventilation 
 
 
994 
New build 
 
 

Properties bought                       2 
Transfers                                     92 (includes part-households transfers) 
Moved to private sector              12 
 
1982
Act 
Information 
Official 
the 
under 
Released 
 
60 

  
 
Section B – Part Three 
171  Part Three provides an overview of the way in which the Corporation is governed 
and structured, outlines a number of commonly occurring issues and their 
mitigations, and sets out the Corporation’s financial management processes.  
Additionally, a series of tables are included to provide an ‘at a glance’ summary of 
key regional statistics. 
1982
 
Organisational information 
Act 
•  The Corporation’s governance and structure   
 
Page 63 
•  Legislation  
 
 
 
 
 
 
 
Page 67 
•  General issues 
 
 
 
 
 
 
Page 70 
Information 
•  Financial management  
 
 
 
 
 
Page 75 
•  Regional Snapshots   
 
 
 
 
 
Page 87 
 
Official 
 
the 
under 
Released 
 
61 

  
1982
Act 
Information 
Official 
the 
under 
Released 
 
62 

  
Part Three - Organisational information 
The Corporation’s governance and structure  
Governance  
172  The governance framework for the Corporation involves four key parties: 
Parliament, Ministers, the Board and the Corporation’s management team.  
Role of the Minister  
1982
173  As Minister of Housing, you are both the Vote Minister for Vote Housing (which 
funds both the Department of Building and Housing and Housing New Zealand 
Act 
Corporation) and Responsible Minister for the Corporation, along with the Minister 
of Finance.  As the Vote Minister, you are responsible for: 
•  managing the ownership interest in the Corporation  
•  policy advice  
•  Vote and budget issues. 
174  The primary relationship between the Government and the Corporation is between 
Information 
Ministers and the Corporation’s Board, with the Minister of Housing managing the 
relationship between the Board and the Government.  You are the Corporation’s 
first point of contact on all matters, except for borrowing, which is the responsibility 
of the Minister of Finance.  
Official 
175  As Responsible Ministers, you and the Minister of Finance are jointly responsible 
for: 
the 
•  conveying the Government’s expectations to the Corporation 
•  overseeing of the Statement of Intent and agreeing to use of the Corporation’s 
operating surplus 

under 
 
appointing and dismissing members of the Board 
•  monitoring the Board’s performance  
•  monitoring the Corporation’s financial performance.  
Role of the Board 
176  The Corporation Board and Executive have a long-standing commitment to good 
Released 
corporate governance.  The Board is responsible for the overall governance of the 
Corporation and for managing it according to its legal mandate.  
177  The Board provides leadership and control for the organisation.  It selects, 
appoints and monitors the performance of the Chief Executive.  The Chief 
Executive is responsible to the Board for the efficient and effective running of the 
Corporation, while providing leadership and direction to staff.   
 
63 







  
178  The Board comprises eight non-executive members. Each appointment is for up to 
three years, with the possibility of further reappointment.  
Pat Snedden, Chair 
179  Pat Snedden was appointed to the Board in August 2000 and as Chairman 
in October 2004.  He chairs another of the Corporation’s subsidiaries, the 
Hobsonville Land Company.  Other public sector roles he holds include the 
chair of Counties Manukau District Health Board, chair of Quality 
Improvement Committee and directorships with Watercare Services Ltd and 
the ASB Community Trust.  
1982
Lope Ginnen, Acting Deputy Chair  
180  Lope Ginnen was appointed to the Board in July 2001 and chairs the Act 
Board’s Assurance Committee.  Lope is a barrister practicing family law in 
Auckland and is frequently appointed as the ‘lawyer for child’ in Family 
Court proceedings, particularly in cases that have domestic violence or 
child protection aspects.  Lope is a trustee of the Brainwave Trust, a charity 
that raises public awareness of brain research about the importance of 
early experiences on infant brain development. 
Jo Brosnahan 
Information 
181  Jo Brosnahan was appointed to the Board in December 2006. Jo 
Brosnahan was the Chief Executive of the Auckland Regional Council. Jo is 
the founding Chair of Leadership New Zealand.  Jo has served on the 
Board of NIWA and Northpower, and as Chairman of Central Institute of 
Official 
Technology in New Zealand.  She is on the boards of Leadership NZ, Asia 
2000, the EEO Trust and Netball North Harbour.  
the 
Tony Paine  
182  Tony Paine was appointed to the Board in November 2004 and has 
qualifications in social work and management.  Tony has a background in 
under 
not-for-profit management and governance, and is the Chief Executive of 
the Christchurch Arts Centre.  Tony was previously the Chief Executive of 
social housing provider Comcare Charitable Trust. 
Greg Hinton  
183  Greg Hinton was appointed to the Board in July 2005.  Greg has a 
Released 
background in property management and property development.  Greg is 
an executive director of NSI Management Ltd, a director of A2 Corporation 
Ltd, and Chalmers Properties Ltd, as well as director of a number of private 
companies. 
Garry Wilson  
184  Garry Wilson was appointed to the Board in September 2006. Garry retired 
two years ago from the position of Chief Executive Officer of ACC following 
 
64 




  
a career in the public sector.  Garry now operates as a professional director, 
mentor and consultant.  His involvements are quite varied ranging from charitable 
organisations, state sector bodies and the private sector. 
Colin Dale  
185  Colin Dale was appointed to the Board in September 2006.  Colin retired 
from Manukau City Council following 50 years Public Service and 21 years 
as Chief Executive.  He is Chairman of the Auckland Regional Migrant 
Services Trust, the Auckland Physical Activity and Recreation Strategy 
Trust and is a member of the Lottery Community Facilities Committee. 
1982
Sandra Lee  
186  Sandra Lee was appointed to the Board in September 2006 and is currently 
Act 
the Chair of the Māori Capability Committee of Housing New Zealand.  She 
also represents the Board on the Centre for Housing Research Aotearoa 
New Zealand (CHRANZ) and has recently also been appointed to the 
Board of Te Papa. 
The Chief Executive  
187  Dr Lesley McTurk is the Chief Executive of Housing New Zealand 
Information 
Corporation.  Lesley joined Housing New Zealand in January 2007 and is 
working to fulfil the Corporation’s mission to provide New Zealanders with 
access to decent homes, helping them to manage their own circumstances 
and contribute to community life. Official 
188  In her previous role as Chief Executive of Christchurch City Council, Lesley 
demonstrated her commitment to performance excellence and building leadership 
capability within organisations.  The Council received the Business Excellence 
the 
Award for Local Government in 2006.  Lesley moved to local government after 10 
years in the health sector, where she led the Southern Cross Hospital network and 
before that was Chief Executive of Auckland’s Mercy Hospital.  All these 
healthcare facilities gained accreditation awards under her leadership. 
under 
189  The Chief Executive is responsible to the Board for the: 
•  efficient and effective day-to-day running of the Corporation  
•  direct provision of policy advice  
•  content of budget submissions 
Released 
•  setting the direction for the Corporation and the broader social housing sector.  
 
65 

  
Organisational structure 
190  There have been significant changes to Housing New Zealand’s Executive Team 
and organisational structure in recent months.  A number of roles have been 
disestablished and new ones created.  The aim of the restructure was the creation 
of a shared services model to ensure best practice by sharing information and 
activities across teams, by better meeting Government requirements for reporting, 
and by increasing accountability.  
191  The new Executive Team structure lays the foundation to support the Corporation 
in becoming: 
1982
•  customer-focused and inclusive of communities 
•  transparent, accountable and efficient 
Act 
•  performance-driven 
•  forward-thinking 
•  flexible and sustainable 
•  innovative. 
Information 
Official 
the 
under 
Released 
 
66 

  
192  Figure 2 below outlines the Corporation’s organisational structure and relationships 
with the Ministers of Housing and Finance. 
Figure 2:  The Corporation’s organisational structure 
 
Min
i is
i t
s er
e  o
  f H
  o
H usi
s n
i g
Min
i is
i t
s er
e  
r o
  f F
  in
i an
a ce
c  
e
(sh
s ar
a eh
e old
l in
i g M
  in
i is
i t
s er
e )
Housi
s n
i g N
  e
N w
e  Z
  ea
e l
a a
l n
a d B
  o
B ar
a d
1982
Ce
C n
e tre 
e f
  or 
r H
  ousi
s n
i g R
  e
R s
e e
s a
e rc
r h
c  
Ao
A tea
e r
a oa 
a N
  e
N w
e  Z
  ea
e l
a a
l n
a d B
  o
B ar
a d
r
Ho
H bso
s nvil
i l
l e
l  
e L
  an
a d C
  o
C mpan
a y
Act 
Dr 
r L
  es
e l
s e
l y
e  
y M
  cT
c urk 
k
Ch
C ie
i f
e Ex
E e
x c
e u
c tiv
i e
Ju
J dy 
y G
  l
G a
l c
a k
c i
k n
i
Lis
i a
s  
a T
  ip
i pin
i g
Mar
a k
r  
k P
  ea
e r
a c
r e
c
Pr
P oje
j c
e t
c  
Gen
e er
e a
r l
a  
l M
  an
a ag
a er
e
Gen
e er
e a
r l
a  
l M
  an
a ag
a er
e
Ac
A t
c in
i g Ch
C ie
i f
e  O
  per
e a
r t
a in
i g O
  ffic
i e
c r
e
Di
D r
i ec
e t
c or 
r
Stra
r t
a eg
e y,
y  
, P
  oli
l c
i y
c ,
y  
, R
  e
R s
e e
s a
e r
a ch
c  &
   
Ad
A vis
i o
s ry 
y & 
& As
A s
s u
s ran
a ce
c
Op
O er
e a
r t
a io
i ns 
s G
  ro
r up
Tama
a
k
ma i
k
Eva
v l
a u
l at
a io
i n
Information 
Gar
a y
r  
y An
A ar
a u
r
Ac
A tin
i g G
  e
G n
e er
e al
a  
l M
  an
a ag
a er
e
As
A se
s t
e   
  P
  r
P ogramme
a
s
mme
Ad
A rie
i n
e ne 
e M
  urr
r ay
a
Official 
Ge
G n
e er
e al
a  
l M
  an
a ag
a er
e  
r O
  r
O gan
a is
i a
s t
a io
i n 
De
D v
e el
e o
l pmen
me t &
   
& C
  ommunic
i a
c t
a io
i ns
the 
Ke
K v
e in
i  W
 
al
a k
l e
k r
e
Ac
A tin
i g G
  e
G n
e er
e al
a  
l M
  an
a ag
a er
e  
r
Co
C rpora
r t
a e 
e S
  er
e v
r ic
i e
c s
e
 
under 
 
Legislation 
Housing Corporation Act 1974 
193  The Housing Corporation Act (HCA) established the Corporation as a statutory 
Released 
corporation with its own governing Board.  The Act was amended in 2001 as part 
of a move to consolidate most of the Government’s housing functions into one 
organisation.  That is, the functions of the then Housing Corporation of New 
Zealand, Housing New Zealand Limited and Community Housing Limited were all 
brought together under the umbrella of Housing New Zealand Corporation.   
194  In addition to the grouping together of these entities, the amendment to the HCA 
also effectively transferred the housing policy function from the then Ministry of 
 
67 

  
Social Development to the Corporation.  As a result of this transfer, the 
Corporation became the agency with principal responsibility for providing housing 
policy advice to the Minister of Housing. 
195  The HCA established the Corporation Board and, together with the Crown Entities 
Act 2004 (CEA), governs how the Corporation relates to the Crown and its 
Minister.  Before the CEA, the HCA had been the principal Act governing the 
relationship between the Corporation and the Crown, setting out how the 
Corporation’s Board was to operate.  The recent enactment of the CEA has 
repealed much of the HCA.  The CEA now governs most aspects of the 
relationship between the Corporation and the Minister, and sets out how the 
Corporation’s Board, and other boards of Crown entities, are to operate.    1982
196  The HCA sets out the Corporation’s objectives and functions in section 3(b), which 
are as follows: 
Act 
(a)  to give effect to the Crown’s social objectives by providing housing, and services 
related to housing, in a businesslike manner, and to that end to be an 
organisation that: 

(i) 
exhibits a sense of social responsibility by having regard to the interests 
of the community in which it operates; and 

Information 
(ii) 
exhibits a sense of environmental responsibility by having regard to the 
environmental implications of its operations; and 

(iii) 
operates with good financial oversight and stewardship, and efficiently 
and effectively manages its assets and liabilities and the Crown’s 

Official 
investment; and 
(b)  to ensure that the Minister of Housing receives appropriate policy advice, other 
the 
advice, and information, on housing and services related to housing. 
Housing Restructuring (Income-Related Rents) Amendment Act 2000 
under 
197  This Act amended the Housing Restructuring Act 1992 (HRA).  It introduced 
Income-Related Rents and addressed the social allocation of state houses. 
Income-Related Rents  
198  Part 5 of the Act sets out the Income-Related Rents regime. The Act provides that 
tenants of houses owned or let by the Corporation pay rent capped at a 
Released 
percentage of their household income up to a certain threshold.  Tenants whose 
household income is above that threshold pay a market rent.   
 
68 

  
199  The Act: 
•  sets out the method for calculating Income-Related Rent 
•  provides for the Corporation to regularly review Income-Related Rents 
•  gives the Corporation powers where information provided by a tenant is 
incorrect or incomplete 
•  establishes a right of appeal to the State Housing Appeal Authority where 
tenants wish to appeal the Income-Related Rent calculated by the Corporation 
•  provides for the Crown to reimburse the Corporation for the difference 
between the Income-Related Rent for a property and the market rent for that 
property. 
1982
Social allocation  
Act 
200  Section 61 of the Housing Restructuring and Tenancy Matters Act 1992 (HRA) 
enables the Corporation to apply criteria when allocating houses that may actually 
discriminate on the grounds of marital status, disability or absence of disability, 
age, family status, residency, income and property or assets where these factors 
are relevant to the housing need of the applicant.  
Housing Act 1955 
Information 
201  This Act provides the Corporation with specific powers in relation to land. It allows 
the Corporation to take land for housing purposes under the Public Works Act.  It 
also establishes what is known as the Housing Agency Account, a mechanism 
under which the Corporation can manage Crown-owned land on behalf of the 
Crown.  
Official 
Crown Entities Act 2004   the 
202  The Crown Entities Act (CEA) covers all Crown entities.  The Corporation is 
described in Schedule 1 of the CEA as a “Crown Agent”.  “Crown Agents” are the 
category of Crown entities that are closest to the Crown and least autonomous of 
the Crown entities.   
under 
203  The CEA is the principal Act that governs the relationship between the Corporation 
and the Crown.  Among other things, it provides for the Corporation to produce a 
Statement of Intent, permits the Minister to give directions to the Corporation, and 
restricts how the Corporation may borrow, invest and establish subsidiaries.  The 
Act also regulates how the Corporation’s Board is to function. It deals with matters 
such as the appointment and termination of members, conflicts of interest, 
Released 
quorums for meetings and Board committees. 
Residential Tenancies Act 1986  
204  The Corporation owns or manages over 68,000 rental houses. All of these 
tenancies are subject to, and regulated by, the Residential Tenancies Act 1986 
(RTA).  The RTA is administered by the Department of Building and Housing. 
 
69 

  
205  The RTA governs the relationship between landlords and tenants of residential 
properties in New Zealand. The RTA: 
•  defines the rights and obligations of landlords (including Housing New Zealand 
Corporation) and tenants of residential properties 
•  established the Tenancy Tribunal to hear disputes arising between landlords 
and tenants 
•  established a fund into which all tenants’ bonds are held. 
Other legislation 
1982
206  Like any Crown entity in New Zealand, the Corporation is subject to the full range 
of legislation.  In addition to the legislation above, the pieces of legislation that it 
has frequent and significant involvement with are:   
Act 
•  State Sector Amendment Act (No.2) 2004/Public Finance Amendment Act 
2004 including recent amendments 
•  Official Information Act 1982 
•  Privacy Act 1993 
•  Human Rights Act 1993 
•  Resource Management Act 1991 
Information 
•  Building Act 2004 
•  Property Law Act 1952 
•  Employment Relations Act 2000. 
Official 
 
General issues  
the 
207  Housing New Zealand Corporation is New Zealand’s largest landlord managing a 
state housing portfolio of nearly 68,000 homes.  As the Government’s chief 
provider of social housing, the Corporation’s management of tenancies and assets 
under 
is subject to significant public scrutiny.  Whilst every effort is made to manage and 
mitigate risks, the Corporation operates within an environment of social and 
commercial tensions and issues will arise from time to time.  The Corporation will 
keep you informed of any pending issues at all times on a no surprises basis.  The 
following information is a summary of areas within the Corporation’s operations 
where issues most commonly occur and sets out the mitigations in place to 
address them. 
Released 
 
70 

  
General issues 
208  Issues of interest at the moment are: 
•  subletting 
•  high-value properties 
•  gangs 
•  investigation referrals 
•  damages 
•  tenant debt 
1982
•  protocols/agreements with the Department of Corrections 
•  properties affected by Leaky Building Syndrome 
Act 
•  consultant/contractor costs. 
Subletting 
209  When the Corporation becomes aware of a tenant subletting a Corporation-owned 
property, it takes a number of escalating steps to address the breach as follows: 
•  approach the tenant to discuss the situation 
Information 
•  issue a section 56 notice under the Residential Tenancies Act (RTA), giving 
the tenant 10 days to remedy the breach 
•  take the matter before the Tenancy Tribunal to terminate the tenancy. 
Official 
210  The Corporation investigates approximately 50 to 60 cases per year where it 
suspects tenants are subletting; however, cases are not investigated if there is no 
‘reasonable’ suspicion.  From 1 July 2005 to 30 April 2007, the Corporation 
the 
confirmed 26 cases of subletting.  Fifteen tenancies ended during the investigation, 
six ended after the investigation, and in the remaining five cases the tenants 
ceased subletting and retained their tenancies.  
211  Confirmed cases of subletting in the past few years have been very small and 
under 
amount to less than 0.03 percent of total tenancies. 
High-value properties 
212  Concerns have been raised in recent years that there are 145 state houses valued 
at more than $1 million.  This is untrue, as the valuation quoted is the replacement 
cost valuation for insurance purposes generally comprised of multi-unit building – 
Released 
not the market value of the individual state houses.  In reality, 91 percent of 
Corporation properties nationally are valued under $300,000. There are 141 
properties with a value of $700,000 or more, most of which are located in 
Auckland.  Of these, seven have a value in excess of $1 million.  The significant 
majority of the value is in the land, not the property. 
213  Where the Corporation has identified high-value properties, it will consider a range 
of asset management options, which include: retain as-is, redevelop the site, 
 
71 

  
and/or dispose of it and reinvest in more appropriate housing.  One of the 
Corporation’s objectives is to promote well-balanced communities.  Should the 
Corporation sell off high-value properties, it is not likely to be in a position to re-
enter the more expensive areas, especially in Auckland, further concentrating its 
presence in areas with a high proportion of state housing.  
214  Sales are progressing as opportunities arise, subject to the following checks being 
completed: 
•  site assessment for re-letting to redevelopment, through to divestment 
•  property offered to iwi where a first right of refusal exists 
•  for properties valued at $1 million or more, the Corporation is also required to 
1982
follow the sensitive land process defined by Land Information New Zealand 
•  The Corporation is required to formally notify the Minister of Housing of its 
Act 
intention to dispose of “sensitive” land, or land valued at $1 million or over in 
accordance with the process agreed by Cabinet. 
Gangs 
215  Gang occupation of Corporation property is one of the most widely and 
misreported issues in the news.  The Corporation does not tolerate tenants 
committing criminal acts on its properties, and seeks to evict tenants when 
Information 
evidence of criminal activity is obtained from the police.  Eviction is a last resort.  
216  However, the Corporation does not have powers to respond to criminal incidents 
directly and criminal and nuisance behaviour must be reported to the police.  
Police evidence leads to the start of eviction proceedings, which is a legal process 
Official 
that all landlords, public and private, must go through when acting upon an order of 
the Tribunal. 
the 
217  Housing New Zealand cannot and does not discriminate against tenants on the 
grounds that they have gang affiliations, and notes that some gang members are 
good tenants who pay their rent and look after their homes. 
under 
Investigation referrals 
218  There has recently been a review of Housing New Zealand’s investigation 
processes, which found the Corporation has had difficulty meeting a significant 
increase in the number of referrals for investigation, resulting in delays in 
processing.  
Released 
 
72 

  
219  The Corporation has developed a series of initiatives that will improve this 
situation, including: 
•  introducing an improved framework to help the Investigations Unit screen 
incoming referrals.  Those referrals requiring investigation will remain with the 
unit, and those lacking documentation or evidence will either be closed or 
returned to the managers of each housing region for monitoring 
•  completing a review of referrals, which has already identified 795 referrals that 
can be dealt with by other means first, or safely closed.  By taking this 
approach, the Corporation can more effectively target the investigations work 
it does, improve the use of its resources, and deliver speedier outcomes for 
strong cases.  
1982
220  Suspicions of fraud among state house tenants account for less than one percent 
of all tenants, but when it does occur, the Corporation strives to deal with it 
Act 
efficiently, thereby protecting the reputation of the vast majority of honest tenants 
and the Corporation’s reputation as a Government agency. 
Damages 
221  The Corporation has responsibilities both to its tenants and to itself under the 
Residential Tenancies Act, and there is strict protocol to follow when damages 
occur to a property.  Damage can consist of tenant damage (amounts charged to a 
Information 
tenant for damage caused), third party damage (amounts charged to a third party 
for damaged caused), and miscellaneous damage (generally through an act of 
nature, such as a storm).  Seventy-seven percent of damage debt is under a 
repayment agreement. 
Official 
222  The Corporation’s policy is to inspect all its properties at least twice annually, 
although most are often inspected more frequently through routine visits by 
tenancy managers.  If damage is deliberately caused by the tenant, then the 
the 
Corporation will pursue the repair of the damage and payment for the repair with 
the tenant. The Corporation will not charge damage to tenants if the Tenancy 
Tribunal does not accept it, if it is uneconomic to do so, if improvements to the 
property outweigh the damage, or if the damage occurred as a result of a medical 
under 
condition. 
Tenant debt 
223  As of 31 October 2007, tenant debt was $4.145 million.  Unlike commercial 
landlords, the Corporation has social obligations and therefore debt management 
processes focus on considering individual tenant circumstances, minimising the re-
Released 
occurrence of the problem, and where possible, avoiding using legal means to 
recover debt.  
 
73 

  
224  Debt collection processes include: 
•  personal contact by phone or home visit as soon as practically possible after 
rent payments are missed, with the objective of negotiating an arrangement to 
repay any missed payments 
•  staff working closely with tenants and other social support agencies to keep 
tenants in their homes, while repaying any money owed within a reasonable 
period of time based on what debtors can afford 
•  developing arrangements which encourage sustainable housing and consider 
the circumstances of families 
•  involving Tenancy Services for independent mediation or resolution if no other 
1982
arrangement can be made or agreed upon. 
225  Key strategies have been developed to improve debt management practices, 
Act 
resulting in:  
•  a review and amendment of quality management procedures to reflect best 
practice 
•  staff training in debt management, negotiation and conflict resolution skills, 
with a focus on early intervention 
•  introducing specialised roles in the past six months to provide a dedicated 
focus on debt management in historically problematic regions. 
Information 
Protocols and agreements with the Department of Corrections 
226  The Corporation works closely with the Department of Corrections to provide 
housing for offenders.  Here, the Corporation has a responsibility and a regard to 
Official 
the wider community and must therefore consider the potential risk of an offender 
at a particular property.  This is a particularly sensitive subject especially 
the 
concerning to child sex offenders. 
Properties affected by Leaky Building Syndrome 
227  The Corporation commissioned a report with Cove Kinloch Consulting Ltd to 
under 
visually survey 6,530 housing units that met the build date or construction type 
criteria commonly associated with leaky building syndrome.  From this survey, 22 
buildings containing 140 rental units were moisture tested, with the 
recommendation that 21 of the buildings be partially or fully re-clad.  The 
Corporation expected that some of its 67,000 rental units would be affected, and 
140 is a small number because Housing New Zealand was involved in a relatively 
small amount of new development during the leaky building era. 
Released 
228  The report estimates repairs will cost approximately $12 million, excluding 
professional fees.  The Corporation is exploring cost compensation, as well as 
investigating repair options.  Construction of work is expected to commence in the 
second half of 2007/2008, and completed within three years.  
229  Testing showed no evidence of any immediate health or safety risks to residents at 
these properties, who have been kept informed of proceedings.  The Corporation 
 
74 

  
will continue to work closely with health professionals on a case-by-case basis to 
manage any possible health risks for tenants or contractors during the repair 
process. 
Consultant and contractor costs 
230  In the last financial year the Corporation paid a total of $12.6 million on contractors 
and consultants.  This was an increase of over $1.6 million from the previous year, 
which raised questions in the media.  The increase in consultant and contractor 
costs is in response to the growing volume of work and the increased breadth of 
operational programmes and special projects the Corporation is involved in.  For 
example, through its redevelopment and new build programmes in 2005/2006, the 
1982
Corporation built an additional 523 units.  The new redevelopment programme 
meant more specialist services such as architects, valuers, surveyors and 
redevelopment specialists were needed. 
Act 
231  Consultant and contractor costs for 2004/2005 were 1.1 percent of the 
Corporation’s actual operating budget.  
232  The Corporation is currently undertaking a procurement review which aims to:  
•  provide a procurement stocktake 
•  research leading practice procurement models most relevant to the 
Information 
Corporation 
•  identify an optimal procurement delivery model and strategy 
•  identify areas for future cost savings. 
Official 
 
the 
Financial management  
Legislative and financial accounting framework 
under 
233  The Housing Corporation Act 1974, as amended in 2001, requires the Corporation 
to meet its social objectives in a businesslike manner, with good financial oversight 
and stewardship.  Investment decisions relating to the total portfolio must maintain 
or improve the Corporation’s financial performance. 
234  The Corporation maintains accounting policies (International Financial Reporting 
Standards implemented 1 July 2007) that meet relevant legislative requirements6 
and generally accepted accounting standards set by the Institute of Chartered 
Released 
Accountants of New Zealand.  Under these standards, all fixed assets are initially 
recorded at cost, and freehold land and rental properties are re-valued annually. 
                                                
6 The Crown Entities Act 2004 outlines the financial reporting required by the Corporation. 
 
75 

  
Financial distribution to the Crown 
235  The Housing Corporation Act 1974, section 40(1), requires the Corporation to pay 
its surplus7 for each financial year to the Crown, unless the responsible Ministers 
authorise it to keep all or any part of the surplus.  The Corporation is in discussion 
with Treasury and the Department of Building and Housing over the impacts of the 
International Financial Reporting Standards (IFRS) on the difference between the 
net surplus/loss shown in the Statement of Financial Performance and the 
dividends to be paid in the future. 
Financial performance 
1982
236  Total operating revenues for the Corporation for the year ending 30 June 2007 
were $816 million, of which $781 million came from rental income.  Operating 
expenses consumed about 92 percent of total operating revenues at $749 million.  
Act 
Tax was $54 million leaving a surplus of $13 million.  From 2007/2008, the 
accounts will be prepared under IFRS which provides for the recognition of 
deferred tax.  Therefore, the net surplus as reported in the Statement of Intent is 
much higher but a significant portion of that is deferred tax. 
237  Table 17 overleaf summarises the Corporation’s forecast financial performance for 
the next three years.  
Information 
Official 
the 
under 
Released 
                                                
7 Under s.40 (2) surplus is defined as “surplus capital and any operating net surplus after any provision 
responsible Ministers have agreed is necessary for the efficient and effective conduct of the Corporation’s 
operations”. 
 
76 

  
Table 17:  Housing New Zealand Corporation financial summary for the period 1 July 
2007 to 30 June 2010
 
2007/2008 
2008/2009 
2009/2010 
Group Budget 
Group Budget 
Group Budget 
$000 
$000 
$000 
 
 
 
 
Revenue 
 
 
 
Rental income  - tenants 
353,236  
358,082  
362,261  
Rental income  -  Income-Related Rent subsidy 
482,855  
506,506  
521,976  
Interest income 
2,996  
1,695  
2,956  
Crown appropriation income  
38,234  
25,801  
23,995  
1982
Other income 
4,177  
4,526  
6,580  
Total operating revenue 
881,498 
 896,610 
917,768 
Act 
 
 
 
 
Expenses 
 
 
 
Maintenance/cost of ownership 
178,316  
180,291  
183,362  
Rates 
96,610  
101,727  
106,825  
Rental property depreciation 
163,306  
168,206  
172,435  
Management assets depreciation 
11,029  
14,002  
16,827  
Third party rental leases 
43,413  
50,287 
55,687 
Other direct costs 
59,943  
55,345  
45,038  
Employee remuneration and benefits 
66,567  
67,632  
69,042  
Information 
Interest costs 
131,179  
134,340  
133,550  
Indirect expenses 
52,791  
47,440  
44,611  
Total expenses 
803,154 
819,270 
827,377 
 
 
 
 
Official 
Operating surplus before tax 
78,344 
77,340 
90,391 
Income tax expense 
34,485  
31,746  
32,299  
Net surplus after tax  
43,859 
45,594 
58,092 
the 
238  The table above shows continuing increases in the Corporation’s revenues and the 
impact of inflation at an estimate of three percent.  The impact of increased 
depreciation due to the annual revaluation is not reflected in the above figures.    
under 
239  The estimated impact of depreciation and deferred tax, as noted in the Statement 
of Intent, is reflected in Table 18, overleaf.  Future revaluation (from 30 June 2008 
onwards) has not been factored in at this stage given the uncertainty as to what 
the increase may be. 
Released 
                                                
8 The figures are as published in the 2007/08 Statement of Intent, and have not been adjusted for the 
ongoing impact of the 30 June 2007 property revaluation. 
 
77 

  
Table 18:  Housing New Zealand Corporation Adjustments to Net Surplus after Tax 
200720/08 
2008/2009 
2009/2010 
 
$000 
$000 
$000 
Net surplus after tax  
43,859 
45,594 
58,092 
Less 
 
 
 
Deferred tax 
30,198 
28,015 
29,081 
Depreciation as a result of 30 June 2007 
12,000 
12,000 
12,000 
revaluation (estimated) 
Adjusted Net Surplus 
1,661 
5,579 
17,011 
Financial position 
1982
240  The Corporation manages a valuable housing asset and other assets worth $14.8 
billion (as at 30 June 2007).  The equity of the Housing New Zealand Corporation 
Group is $13.1 billion as at 30 June 2007, and debt is $1.8 billion.  The balance 
Act 
sheet is strong in commercial terms due to a high ratio of total equity to debt, and 
is likely to continue to become stronger as state housing is re-valued annually, 
further increasing total equity.  From 1July 2007, the Corporation will be reporting 
on an IFRS basis and the closing Balance Sheet has been restated and included 
in the following table.  The major impact is the deferred tax.  The financial position 
is outlined overleaf in Table 19. 
Information 
Official 
the 
under 
Released 
 
78 

  
Table 19:  Housing New Zealand Corporation Consolidated Statement of Financial 
Position  
30 June 2007 
1 July 2007 
Actual  
IFRS  
  
$000 
$000 
SHAREHOLDER FUNDS 
  
 
  
  
 
Capital contribution 
3,488,471 
3,488,471 
Retained earnings 
16,412 
(1,543,044) 
Asset and fair value revaluation reserves 
9,593,379 
9,588,464 
  
 
 
TOTAL SHAREHOLDER FUNDS 
13,098,262 
11,533,891 
1982
  
 
 
NET WORKING CAPITAL 
(67,402) 
(70,671) 
Act 
  
 
 
Mortgage advances (net of provisions) 
73,367 
75,133 
Infrastructure assets 
29,476 
29,476 
Rental properties (includes WIP) 
14,858,768 
14,858,768 
 
 
 
LONG TERM ASSETS 
14,961,611 
14,963,377 
  
 
 
Lease, Mortgage Insurance Scheme and 
22,091 
22,091 
Mortgage sale provisions 
Information 
Borrowing – Crown 
1,642,687 
1,641,802 
Long-term debt 
131,169 
128,083 
Sick Leave Provision 
 
158 
Deferred Tax 
 
1,566,681 
 
 
 
Official 
LONG TERM LIABILITIES 
1,795,947 
3,358,815 
 
13,098,262 
11,533,891 
the 
241  The annual revaluation and changes to housing stock levels have increased the 
value of the property portfolio from $13.3 billion at 30 June 2006 to $14.8 billion at 
30 June 2007.    
under 
Cash flow 
242  The Corporation generates free cash flows of about $160 million a year (mainly 
from depreciation, asset sales and asset write-offs).  These free cash flows are 
used to fund future capital expenditure, such as acquisitions, modernisation, and 
infrastructure, with top-ups provided by way of additional Crown appropriation. 
Released 
 
79 

  
Government expenditure on housing assistance 
243  In 2006/2007, Vote Housing was $215.278 million capital and $24.063 million 
operating (including GST).  Assistance with accommodation costs for state house 
tenants and other low-income households comes from Vote Social Development, 
specifically: 
•  the Accommodation Supplement (AS), a cash benefit to help with housing 
costs. As at 30 June 2007, there were 242,500 recipients.  The 2006/2007 
annual cost was $750 million (an average weekly AS of $57 per recipient).  
The Corporation’s role is to monitor and report to the Minister on the take-up 
of the AS, and on other AS policy issues 
1982
•  the Income-Related Rent subsidy, which subsidises rents for low-income state 
housing tenants.  These tenants pay an Income-Related Rent equal to 25 
percent of their income.  In 2006/2007, Income-Related Rents cost $436 
Act 
million, assisting 59,479 households at an average annual cost of $7,330 per 
household.  
244  The Corporation also received $781 million in rental income, which includes the 
Income-Related Rent subsidy detailed above. 
 
Information 
Financial Risks 
245  Possible financial risks include: 
•  depreciation funding 
Official 
•  maintenance funding 

the 
 
leased houses 
•  rates 
•  capital funding – acquisitions 
•  capital/operating funding – lending products 
under 
•  international financial reporting standards 
•  stock modernisation/obsolescence  
•  mortgage guarantees. 
Depreciation Funding 
Released 
246  There is a risk of the rate of increase in depreciation being higher than the rate of 
increase in market rents, as a result of the revaluations.  The rents are used as the 
funding source for this cost.  Last year, the increase in the revaluation was mainly 
in relation to the land value rather than the improvements, therefore, the uplift in 
depreciation was not as much as forecast.  Figure 3 overleaf outlines the changes 
between 2002/2003 and 2006/2007. 
 
 
80 

  
Figure 3:  Rent and depreciation increases 
60.00
50.00
 
e
s
40.00
re
c

Depreciation
 in
30.00
Rent
g
ta

CPI
n
20.00
rc
e
10.00
1982
0.00
2002/03
2003/04
2004/05
2005/06
2006/07
Year
Act   
Maintenance funding 
247  The maintenance forecast for the future is shown in Figure 4, below, but there is a 
risk that the Corporation will not be able to fund to this level, therefore impacting 
upon the ability to maintain the current level for the property benchmark condition.  
Figure 4:  Maintenance expenditure forecast ($ millions) 
Information 
300
100,000
95,000
250
90,000
Official 
85,000
200
80,000
the 
75,000
150
70,000
65,000
under 
100
60,000
8
9
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
-0
-0
-1
-1
-1
-1
-1
-1
-1
-1
-1
-1
7
8
9
0
1
2
3
4
5
6
7
8
0
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
55,000
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
50
50,000
Properties
Forecast 
Anticipated Gross Funding 
  
Released 
Leased houses 
248  To achieve demand targets, the acquisition programme has increased the volume 
of leased properties it sources (as these properties are obtained at no capital 
outlay).  At 30 June 2007, the Corporation had 2,783 leased properties; and this 
number is expected to grow by 973 properties (net) over the next three years, 
equating to about five percent of the state housing available. 
 
81 

  
249  While these leased properties come at no capital outlay, the Corporation carries 
operating financial risks in that it guarantees a minimum rent, pays the rent even if 
the property is vacant and covers the cost of damage.  At times, the margin 
charged to investors and landlords may not cover these costs. 
250  Last year, the Corporation incurred costs of approximately $40.1 million for third 
party leases which slightly exceeded the budget of $39.9 million.  In 2007/2008, 
this cost is expected to be $43.6 million. 
Rates 
251  There is a risk that the local council rates (general and water) may continue to 
1982
increase at a higher rate than the rate of increase in rent revenue.  Recently, the 
increase in rates has been greater than the Cost Price Index increase as shown in 
Figure 5 below.  The costs of rates in 2006/2007 was $91.6 million.  Act 
Figure 5:  Growth of rent and rates 
12.00
10.00
8.00
e
g

Rates
Information 
ta
n

6.00
e
Rent
rc
e

CPI
P
4.00
2.00
Official 
0.00
2002/03
2003/04
2004/05
2005/06
2006/07
Years
the 
 
Capital Funding - Acquisitions 
252  The current level of Crown capital funding for the purchase and building of 
under 
additional houses decreases from $66.9 million in 2007/2008, to $58.5 million in 
2008/2009, to $5.8 million in 2009/2010 and outyears.  There is a risk that 
additional levels of funding from the Crown that may be agreed might not be 
sufficient to meet the level of demand (given the economic forecast) and that the 
expectation of “waiting time” and prioritisation will need to be managed. 
Released 
 
82 

  
253  The number of houses that can be acquired could be reduced by price inflation 
and/or inability to source leased properties from the market (especially if returns 
are poor). 
Table 20:  Acquisitions 
 
2007/2008 
2008/2009 
2009/2010 
Number of Properties 
540 
726 
300 
Cost (net of Sales) $ million 
172.505 
177.870 
62.767 
Crown Funding  $ million 
72.610 
72.440 
5.800 
Corporation Funding required to meet 
99.895 
105.430 
56.967 
plan $ million 
1982
Capital and Operating Funding - Lending products 
Act 
254  The current level of Crown capital and operating funding for the loan products 
(Home Ownership Education, Rural Housing, local government and third sector 
housing) decreases as shown in Table 21 below.  Public expectations will need to 
be managed given the lower pool of funding available. 
Table 21:  Lending products 
 
2007/08 
2008/09 
2009/10 
2010/11 
Information 
Capital 
 
 
 
 
Third sector and local 
12.014 
12.000 
0. 

government 
CORRHL 
2.000 



Low Deposit Rural Lending 
3.000 



Total capital 
17.014 
12.000 


Official 
Operating 
 
 
 
 
SHAZ 
0.500 
0.250 
 
 
CORRHL 
0.645 
0.789 
0.789 
0.789 
the 
Rural Housing 
9.993 



Housing Innovation Fund 
1.860 
1.871 


Non Dept Output Expense 
HIF Benefit & Unrequited 
6.895 
7.782 
7.951 
8.539 
Expense 
under 
Welcome Home Loan 
6.200 
7.580 
8.700 
9.100 
Total operating 
26.093 
18.272 
17.440 
18.438 
 
 

Released 
 
83 

  
Capital and Operating Funding -  time limited funding  
255  The following table details capital and operating programmes that have time limited 
funding associated.  The table below details when funding will expire.  
Table 22:  Programmes with time limited funding  
Output Class 
Initiative/Programme 
07/08 
08/09 
09/10 
Operating 
 
 
 
Rural Housing Programme & evaluation 
8.493 
 
 
1982
Rural Housing Programme & evaluation 
0.133 
 
 
Financial Assistance to Owners of Non Weathertight Homes 
-0.220 
0.391 
0.191 
Act 
Shared Equity 
1.410 
 
 
Wellington City Council 
1.196 
 
 
Third Sector & Local Government & Housing Innovation  capacity  
1.860 
1.871 
 
Community Renewal 
2.578 
 
 
Benefits & Unrequited Expenses 
 
 
 
Information 
Essential Repair and Infrastructure Suspensory Loans Roll out 
1.500 
 
 
Special Housing Action Zones  
0.500 
0.250 
 
Capital 
 
 
 
Auckland City Council Properties Reconfiguration Programme 
29.880 
 
 
Official 
Financial Assistance to Owners of Non Weathertight Homes 
4.958 
-3.187 
-1.062 
State House  -  Acquisitions 
59.280 
52.710 
 
the 
Healthy Housing  
7.000 
7.000 
7.000 
Third Sector & Local Government  
12.014 
12.000 
 
Rural Housing 
2.000 
 
 
under 
Papakainga (Low Deposit Rural Lending) 
3.000 
 
 
International Financial Reporting Standards (IFRS) 
256  There is an impact on the dividend due to the implementation of IFRS.  The 
dividend payable is currently based on net profit after tax (NPAT).  The Minister 
Released 
can approve retaining a dividend.  Due to IFRS, there are a number of non-cash 
impacts on the level of NPAT (particularly deferred tax and fair value adjustments).  
These increase the level of reported NPAT, but there is no corresponding cash 
available to fund this.  The issue of the dividend payable is currently subject to 
discussions with Treasury. 
 
84 

  
Stock modernisation and obsolescence 
257  The Asset Management Strategy identifies a proposed modernisation programme 
to incorporate the modernisation of approximately 43,000 units built before 1980.  
The properties selected are those properties that meet the property profile for 
modernisation.  The selection included an age profiling and excluded units already 
accommodated in other programmes, already modernised and those that are 
targeted for disposal. 
258  The energy efficiency objective adopted by this strategy is to ensure all houses 
built before 1978 have been retro-fitted with a suite of cost-effective energy 
measures within 15 years. 
1982
Table 23:  Modernisation requirements (over 15 years) 
Act 
Category cost 
Cost per annum 
($000) 
($000) 
Total modernisation requirement  
Inflated Nominal 
15yr programme 
Dollars 
Improving health and safety related amenities 
$232,000 
$15,466 
Heating 
$58,000 
$3,866 
Improving efficiency-related amenities 
$73,000 
$4,866 
Information 
Utilities 
$922,000 
$61,467 
Sub-total 
$1,285,000  
$85,667 
Design fees9 
$124,000  
$8,267 
TOTAL 
$1,409,000  
$93,900 
Official 
259  There is currently $7 million per annum allocated until 2009/2010 of Crown capital 
funding for the Healthy Housing programme. 
the 
Funding announced but not in baseline 
260  There are currently three major areas where there has been a government 
under 
announcement regarding the construction of buildings or the implementation of 
funding products, but the money is not in the baseline for the Corporation at 
present.  These include the construction of housing by the Housing Agency 
(including infrastructure costs for Hobsonville), the funding for the Wellington City 
Council for social housing and the shared equity scheme.  Expectations will have 
to be managed to ensure the timing of communications relates to the funding 
availability (Note: housing construction cost for Hobsonville, apart from state house 
Released 
purchase, is carried by the development partner). 
                                                
9 The design fee assumes a whole of house approach where all amenities are provided at once. The design 
fees reflect the drawing up of plans and specifications showing the integration of all amenities into the 
property. 
 
85 

  
Mortgage Guarantees 
261  The Corporation faces financial risks associated with some of its lending products 
(for example, the Welcome Home Loan) should borrowers be unable to meet their 
repayment obligations.  While market conditions have been most favourable over 
the past (stable employment, growth in property values), experience would indicate 
that economic cycles do have their ups and downs.  In worsening economic 
conditions, the Corporation may have to make significant increase to the provision 
for the guarantees it has made.  This would impact on forecast net profits for that 
financial year. 
 
1982
 
Act 
Information 
Official 
the 
under 
Released 
 
86 

  
Housing New Zealand Corporation Regional snapshots 
Table 24:  Snapshots of regional position 
1982 Issues10 
Median house 
Waiting list 
Waiting list 
Region 
Median rents 
 
price (sales) 
June 2006 
June 2007 
Act 
 
Northland  
 
 
A 20 
A 18 
• 
High demand for state houses in proportion 
Whangarei  
$335,000 
$250 
B 239 
B 209 
to available stock 
Kaikohe 
$194,500 
$175 
C 169 
C 187 
• 
Lowest incomes in New Zealand, while 
Kerikeri 
$472,500 
$300 
D 174 
D 158 
rents and house prices at higher end 
Total  602 
Total  572 
• 
Substandard rural housing 
• 
Māori land issues. 
 
West and North Auckland  
 
 
A 14 
A 10 
• 
High rents and house prices, and long 
Information 
North Shore  
$539,000 
$360 
B 462 
B 495 
waiting list (largest in country) 
 
 
(Northern 
C 553 
C 789 
• 
Overcrowding 
 
 
Auckland)  
D 362 
D 396 
• 
Ageing state housing and the growing need 
Waitakere 
$376,500 
$317 (Western 
 
 
for funds for maintenance and upgrades. 
 
 
Auckland)  
Total  1,391 
Total  1,690 
 
 
 
 
 
 
Official 
 
 
 
A 9 
A 13 
Central Auckland  
 
$350  
B 449 
B 596 
Auckland City  
$495,000 
 
C 785 
C 955 
the 
 
 
 
D 582 
D 581 
South Auckland  
 
$330 
 
 
Manukau City  
$416,000 
(Southern 
Total  1,825 
Total  2,145 
 
 
Auckland)  
 
 
 
 
 
A 10 
A 7 
under 
 
 
Pukekohe 
B 676 
B 1,153 
Papakura District  
$332,250 
$300 
C 553 
C 708 
Franklin District  
$352,500 
D 273 
D 244 
 
 
Total  1,512 
Total  2,112 
                                                
10 N.B.: The list of issues is not exhaustive, but gives examples of important issues 
Released 
 
87 

  
Table 24:  Snapshots of regional position 
Bay of Plenty  
 
 
A 49 
A 34 
• 
Increasing property and rental prices in 
Tauranga 
$378,250 
$290 
B 224 
B 187 
cities while wages remain relatively low 
1982
Whakatane  
No data 
$275 
C 143 
C 155 
• 
Relatively scarce land in Tauranga making 
Rotorua 
$255,000 
$210 
D 108 
D 134 
it difficult to develop affordable housing 
 
 
Act 
• 
Rural substandard housing in areas other 
Total  524 
Total  510 
than those already part of RHP. 
 
Waikato/Coromandel/ 
 
 
A 2 
A 0 
• 
Affordability a problem 
King Country  
 
 
B 286 
B 267 
• 
Overcrowding issues, unable to keep up 
Hamilton 
$355,000 
$275 
C 296 
C 227 
with demands for bigger homes 
Thames/ Coromandel  
$412,000 
$245 
D 159 
D 57 
• 
Major issues with substandard housing in 
Te Kuiti  
No data  
$185 
 
 
Coromandel area and back blocks of 
Total  743 
Total  551 
Kawhia/Raglan and Ngaruawahia. 
 
Information 
Manawatu/Taranaki/ 
 
 
A 0 
A 2 
• 
The local housing markets throughout the 
Wairarapa 
 
 
B 165 
B 147 
region vary greatly.  For example, Taranaki 
New Plymouth  
$328,000 
$270 
C 308 
C 297 
is experiencing an increase in demand 
Wanganui  
$202,250 
$200 
D 158 
D 176 
while demand in Palmerston North is 
Palmerston North  
$293,000 
$235 
 
 
cyclical in nature, due to the high student 
Official 
Levin  
$224,000 
$190 
Total  631 
Total  622 
population residing in the city 
Masterton  
No data  
$192 
• 
Problems for low-income single people 
(including single-headed household) 
the 
accessing affordable housing 
• 
Lack of knowledge regarding the nature 
and extent of housing need in rural areas. 
 
East Coast/Hawkes Bay  
 
 
A 11 
A 7 
• 
Mismatch between current supply and 
under 
Gisborne  
$262,000 
$240 
B 190 
B 168 
demand, and concern regarding the level of 
Napier  
$309,750 
$270 
C 207 
C 113 
overcrowding in state housing 
Hastings  
$257,000 
$240 
D 154 
D 69 
• 
Evidence of substandard housing in rural 
 
 
parts of the region, currently being 
Total  562 
Total  357 
addressed by RHP but extends beyond 
target regions 
Released 
 
88 

  
Table 24:  Snapshots of regional position 
• 
Growth in house prices has impacted on 
1982
affordability and therefore on demand for 
rental accommodation. 
  Act 
Wellington Hutt Valley  
 
 
A 1 
A 9 
• 
There is high demand in Wellington central 
Wellington 
 
 
B 362 
B 249 
and immediate suburbs and certain parts of 
Hutt Valley  
$342,500 
$250 
C 332 
C 351 
Lower Hutt 
Lower Hutt 
D 187 
D 193 
• 
Pockets of severe deprivation in which 
$280 
 
 
there are concentrations of state housing 
Upper Hutt 
Total  882 
Total  802 
• 
The region has older state houses (average 
$245  
of 44 years compared to 38 years 
nationally). 
 
Information 
Christchurch/Nelson/ 
 
 
A 19 
A 19 
• 
Strong demand 
Marlborough 
 
 
B 529 
B 508 
• 
Need for seasonal worker accommodation. 
Christchurch  
$330,000 
$260 
C 464 
C 419 
Nelson 
$311,000 
$280 
D 346 
D 324 
 
 
 
Total  1358 
Total  1270 
Official 
Southern 
 
 
A 3 
A 11 
• 
Housing affordability issues in the 
Queenstown 
$442,500 
$250 
B 90 
B 74 
Queenstown Lakes District 
Dunedin  
$240,000 
$250 
C 161 
C 144 
• 
Low demand for state housing in Dunedin 
the 
Invercargill 
$188,000 
$180 
D 210 
D 196 
and Invercargill, with higher demand in the 
 
 
West Coast and Timaru areas 
Total  464 
Total  425 
• 
Anecdotal reports of substandard housing, 
particularly on the West Coast.  
under 
 
 
Released 
 
89 

 
 
 
1982
Act 
Information 
Official 
the 
under 
Released 
 
90