This is an HTML version of an attachment to the Official Information request 'District Plan criteria for Good Public Transport Accessibility'.

To: 
Vida Christeller 
From: 
Adam McCutcheon and 
CC: John McSweeney, John 
Andrew Wharton 
McDonald, Phil Becker 
City Design and Place 
Planning 
 
 
Date: 
25/02/2021 
Purpose: 
Advice  
 
 
  
 
 
 
 
How the new district plan can help address housing affordability in Wellington City  
Key messages 
1. 
Housing  affordability  is  a  serious  issue  for  Wellington  City  for  renters  and  for  people 
wanting  to  buy  a  home.  The  Council’s  Housing  Strategy  and  Action  Plan  is  in  part  a 
system response to address housing affordability and supply in the city. The Strategy 
works  on  a  key  principle  of  partnerships  with  government  agencies,  iwi,  community 
housing providers and the market for delivery. Through the Action Plan, councillors have 
identified  the  new  district  plan  as  one  of  5  priority  areas  to  address  the  challenge  of 
affordability, access, quality and supply of housing in the city. 
2. 
Council’s  Long-Term  Plan  Committee  resolved  on  18  February  2021  that  Council  will 
“investigate how it can increase its ability to provide more affordable housing outcomes 
for the city and that the [Long-Term Plan] Consultation Document, via a signal, ask the 
public for their views on this topic to inform future work in this area.” This will be done as 
part of the review of the Housing Action Plan.  
3. 
The  most  effective  way  the  new  district  plan  can  support  the  provision  of  affordable 
housing is through less restrictive land use controls. When coordinated with supporting 
infrastructure and Council services, this enables more houses to be built.  
4. 
District plan rules requiring large multi-unit housing projects to provide some affordable 
housing (mandatory inclusionary zoning) in New Zealand has uncertain long-term effect, 
limited efficacy and would have a substantial risk of legal challenge. New Zealand also 
does not have the long-term private rental development sector that European and North 
American regulations target to get their affordable housing. If the Council wants to pursue 
mandatory inclusionary zoning, it is essential to analyse its likely effect on development 
feasibility, housing typologies and tenures, and the overall supply and cost of houses. 
Mandatory  inclusionary  zoning  may  be  more  successful  if  paired  with  regulatory  and 
financial incentives. 
5. 
The  Council  may  want  to  investigate  voluntary  district  plan  methods  that  incentivise 
building  affordable  housing.  To  be  attractive  to  developers,  these  incentives  would 
involve either fewer regulatory controls or accepting some increased negative effects on 
neighbourhood  amenity,  in  exchange  for the  positive  effects from  affordable  housing. 
Trade-offs  would  need  to  be  made  given  the  limited  range  of  regulatory  and  funding 
tools available to the Council.  
6. 
The  new  district  plan  can  also  have  objectives,  policies  and  restricted  discretionary 
matters that promote affordable housing. This allows planners to consider the benefits 
of affordable housing when evaluating a restricted discretionary, discretionary and non-
complying  application,  and  to  include  conditions  to  ensure  that  affordability  is 
maintained. These provisions also help with any plan change that includes affordable 
housing. 

7. 
The Government’s reform of the Resource Management Act (RMA) and new legislation 
for land use planning is an opportunity for the Council to advocate for new planning and 
financial tools that incentivise affordable housing.  
8. 
Council should continue its work on: 
•  giving effect to the Final Spatial Plan through widespread up-zoning in the new district 
plan  and  infrastructure  development,  including  leveraging  urban  development 
opportunities from Let’s Get Wel ington Moving (LGWM) 
•  implementing  the  Housing  Strategy  and  Action  Plan  including  the  Te  Kāinga 
programme 
•  partnering with community housing providers and Kāinga Ora 
•  operating social housing 
 
Recommendations on housing affordability in the district plan  
9. 
That no mandatory affordable housing interventions are pursued in the new district plan. 
 
10.  If the Council wants to pursue mandatory inclusionary zoning, that this is done with a 
thorough analysis of effect on development feasibility, housing typologies and tenures, 
and the overall supply and cost of houses. 
   
11.  That  the  Council  instead  investigates  voluntary  ‘inclusionary  zoning’  methods  for  the 
new district plan to incentivise affordable housing products. 
 
12.  That  the  Council  also  investigates  objectives,  policies  and  restricted  discretionary 
matters in the new district plan that promote affordable housing. 
 
Background 
House and rent prices are unaffordable in Wellington City 
13. 
Wellington  City’s  housing  is  unaffordable.  Median  weekly  rent  was  $620  at  the  end  of 
20201.  The  lower  quartile  house  price  (typical  for  first  home  buyers)  was  $685,000  in 
September 20202.  
14. 
We  are  all  deeply  concerned  about  the  lack  of  affordable  housing  in  Wellington  City, 
especially  for  first  home  buyers,  for  people  on  low  incomes  to  rent,  and  to  source  for 
public/community housing. The Council’s Housing Action Plan lists Planning for Growth 
and the reviewed district plan as one of five ways that the Council is targeting the issue. 
For advice on the other non-RMA ways to target unaffordable housing, please refer to the 
Housing Strategy and Action Plan. 
15.  There are many factors causing the decline in housing affordability. Low interest rates, 
immigration into Wellington and tax policy have contributed to increasing demand (and 
incentives) to purchase homes especially since COVID-19 lockdown. At the same time 
the amalgam of restrictive land use planning, limited incentives to upgrade infrastructure, 
 
1 https://www.stuff.co.nz/life-style/homed/renting/124075999/rents-rise-in-all-regions-hitting-new-record-highs-in-some-
areas-trade-me-says 
2 https://www.interest.co.nz/property/107652/house-prices-bottom-market-have-been-largely-flat-auckland-several-months-
have-kept 


low  construction  sector  productivity  and  capacity,  and  bank  lending  criteria  have 
constrained supply. 
What’s ‘affordable’ is worked out with a specific methodology in Wellington    
16. 
Council has developed the Wellington Housing Affordability Model (WHAM)3. WHAM is 
used to understand what housing is affordable, and for whom. WHAM is supplementary 
to other affordability measures.  
17.  WHAM  is  built  based  on  the  premise  that  assessing  affordability  depends  on  a 
household’s  circumstances  and  composition,  and  that  housing  affordability  is  more 
complex than only one set dollar amount or ratio. 
 
18.  WHAM makes assumptions about a household’s expenditure (excluding housing cost) 
to understand the income available for housing. It is applied in different ways depending 
on three questions the user seeks to answer:  
 
•  Who can afford a particular rent or purchase price  
•  What is affordable for a particular population or group  
•  how affordable a rental or purchase price is for a particular group (and by how much). 
 
19. 
Other indicators for reference:  
•  The Auckland Plan 2050 defines affordable housing as a “home that a household 
could occupy for less than 30% of its income whether renting or purchasing.” This is 
a commonly used metric across the world. It is useful for renters, but when purchasing 
it does not factor in the ability for first home buyers to save the initial house deposit, 
or the risk of interest rates rising and making house mortgages unaffordable. 
 
•  Building  houses  near  good  public  transport  corridors  tend  to  increase  overall 
affordability,  as  average  transportation  costs  are  lower.  As  a  rule  of  thumb,  to  be 
affordable, housing + transport costs should not exceed 45% of a household budget. 
 
•  In the often-quoted Demographia International Housing Affordability Survey, housing 
is affordable at a ‘median multiple’ of 3.0 or less, moderately unaffordable at 3.1 to 
4.0, seriously unaffordable at 4.1 to 5.0, and severely unaffordable at over 5. Median 
multiple is the median house price divided by median household income. Wellington 
City was at 7.1 on July 2020. Interestingly this is lower than Kapiti Coast and Porirua 
(7.8) because of higher household incomes in Wellington City4. The Demographia 
measure is a useful long-term measure for buying a house, as it does not account for 
mortgage interest rates. It is not helpful for renters. 
 
•  The current KiwiBuild price cap for a Wellington three-bedroom house is $550,000, 
and $500,000 for studio, one and two bedroom houses.  
 
•  Under  the  expired  Special  Housing  Areas  legislation,  Auckland  Council  defined 
‘affordable housing product’ as either: 
            
o  Homes  for  first  home  buyers  priced  at  75  percent  of  the  Auckland 
median house price; or 
 
3 More information on WHAM is at https://wellington.govt.nz/your-council/plans-policies-and-bylaws/policies/housing-strategy  
4 https://cdn-
flightdec.userfirst.co.nz/uploads/sites/plimmertonrotary/files/Viewpoints/2020/HOUSING_AFFORDABILITY_2020.pdf 
 


o  Held by community housing providers and made available to owner occupiers such 
that their monthly mortgage payments would not exceed 30 percent of the median 
household income5. 
There is differentiation in housing types  
20.  Housing exists in a continuum from those provided by the Government for emergency, 
through to full private ownership (Figure 1). There are relative levels of affordability within 
each part of the continuum.  
 
Figure 1: The housing continuum (Wellington Housing Strategy) 
21. 
‘Affordable  housing  products’  commonly  refer  to  lower  cost  homes  including  low  cost 
homes  control ed  at  a  defined  ‘affordable’  price,  assisted  rental  products,  and  assisted 
home  ownership  products  such  as  rent-to-buy,  shared  equity  and  leasehold 
arrangements.  
Affordability to rent and to buy is different  
22. 
Home  ownership  and  rentals  have  different  rates  of  relative  affordability.  Rental 
affordability  is  a  more  accurate  indicator  of  housing  supply  relative  to  number  of 
households. Having affordable houses for people to buy typically raises household wealth, 
permanence  and  well-being,  which  then  adds  to  community  wealth,  stability  and 
wellbeing. However, house prices can become divorced from housing need. The factors 
listed in [paragraph 15] can push prices well above their rental returns.  
23. 
Wel ington’s current gross rental yield ranges from 4% – 6% depending on the suburb. 
This  ratio  is  dropping  over  time  as  buying  a  house  becomes  more  unaffordable  than 
renting a house. For an example of how separated rental and buying affordability can be, 
the gross rental yield in Taipei is only 1.04% meaning rent is affordable, but houses are 
very expensive to buy. 
Responses to address housing affordability 
24. 
The Beca Wellington Housing Choice and Affordability report (February 2021) identified 
potential district plan and non-district plan responses to address housing affordability. This 
memo elaborates on the findings of the Beca report and recommends further investigation 
on some of those options. Other options, such as targeted rezoning for medium density 
 
5 Auckland Council. 2018. ‘Affordable housing in Auckland ’A snapshot report about the need and initiatives to 
increase low cost housing, assisted rent and assisted home ownership’. 
 
 

areas  and  increasing  the  permitted  threshold  for  multi-unit  development  will  be 
incorporated into our assessments for draft district plan provisions. 
25. 
The report has a broad summary of non-district plan actions that Council can consider for 
housing affordability. While outside the scope of this memo, we think these non-district 
plan actions have considerable potential to be more effective on provision of affordable 
housing. 
26. 
Case law currently states that the district plan can address housing affordability.  In the 
legal arguments around Queenstown-Lakes’ Plan Change 24 (Community and Affordable 
Housing), the Environment Court found that affordability of housing is an effect that can 
be  managed  by  district  plans  under  the  RMA.6  This  was  supported  by  the High  Court. 
Leave has been granted to appeal to the Appeal Court on the question of law whether 
Plan Change 24 comes within the scope of the RMA. 
Housing Strategy and Action Plan is being updated 
27. 
Planning for Growth is identified in the Council’s Housing Strategy and Housing Action 
Plan7 as one of 5 priority areas to address the challenge of affordability, access, quality 
and supply of housing in the city. This report focuses on options for how the Council can 
address housing affordability within the new district plan. 
28. 
On 18 February 2021, the Council’s Long-Term Plan Committee resolved that Council will:  
“investigate how it can increase its ability to provide more affordable housing outcomes 
for the city and that the [Long Term Plan] Consultation Document, via a signal, ask the 
public for their views on this topic to inform future work in this area.”  
29. 
The Build Wellington team is leading this investigation, as part of its review of the Housing 
Action Plan, on how  Council can  better enable the delivery of affordable housing. This 
includes an assessment of different levels of intervention and funding, also noting powers 
available through the Urban Development Act.  
Long-term, more houses need to be built 
30. 
In the long-term, the  new district plan can support  supply-side solutions to the housing 
affordability  problem  through  less  restrictive  land  use  controls,  particularly  near  public 
transport and city and suburban centres. This is the most effective way the new district 
plan can support the provision of affordable housing. The Council’s other main roles in 
enabling more housing is to: 
o  Fund, or source other funds, to upgrade 3 waters infrastructure. This can also include 
reducing per-household demand for this infrastructure, for example unit charging for 
services and water-sensitive urban design. 
o  Improve  public  and  active  transport  and  community  services  (such  as  parks)  to 
encourage  and  service  new  houses  in  quality  urban  environments.  This  includes 
LGWM projects, especially mass rapid transit. 
o  Deliver housing development projects, including Te Kāinga programme, and getting 
best use of City Housing assets through the Strategic Housing Investment Plan. 
 
6 https://www.qldc.govt.nz/your-council/district-plan/operative-district-plan/plan-changes-to-the-
operative-district-plan 
 
7 https://wellington.govt.nz/your-council/plans-policies-and-bylaws/policies/housing-strategy  

31. 
If we don’t do these things, we wil  always be dealing with the symptoms of the underlying 
issue.  
32. 
But while these actions are implemented and start to take effect, there are options for the 
district plan which may  help make housing unaffordability  less severe for some people 
and address affordable housing products. We present these below: 
Mandatory inclusionary zoning. Require all new housing developments above a certain 
number of units or site area to provide a percentage of houses at an “affordable” price to 
buy or rent. 
 
Incentivised (voluntary) inclusionary zoning. Encourage housing developments with a 
percentage or number of “affordable” houses to buy or rent, by reducing regulatory 
controls, processing cost or risk, for example: 
•  height and density bonuses 
•  controlled activity status (normally multi-unit housing starts as restricted 
discretionary) 
•  non-notification 
•  fast-track consenting 
•  maximum consent processing fee (regardless of complexity) 
 
Promote affordability in objectives and policies. District plan objectives and policies, 
and non-regulatory methods, can encourage and enable developers to provide affordable 
houses. 
 
Mandatory inclusionary zoning 
International evidence shows limited effect on overall housing affordability, and needs public 
funding 
33. 
International  evidence  on  the  effects  of  mandatory  inclusionary  zoning  is  mixed8.  A 
summary  of  studies  in  the  USA  found  that  while  some  programmes  result  in  limited 
numbers of affordable homes being built, there are generally no impacts on supply, and 
no  or  modest  increases  on  prices91011.  In  general,  mandatory  programmes  in  strong 
housing markets that have predictable rules, well-designed cost offsets or bonuses for the 
developer,  public  sector  investment,  and  flexible  compliance  alternatives  tended  to 
produce the largest number of affordable homes. 
34. 
The relatively successful mandatory inclusionary zonings overseas are difficult to translate 
to  the  New  Zealand  context.  Many  regulations  in  European  and  North  American  cities 
target the long-term rental apartment sector, requiring them to set lower rents, often in 
exchange for incentives like density bonuses, low interest, etc. New Zealand’s for-profit 
 
8https://www.urban.org/sites/default/files/publication/99647/inclusionary_zoning._what_does_the_research_tell_us_about_th
e_effectiveness_of_local_action_2.pdf 
9https://www.chapa.org/sites/default/files/Center%20For%20Housing%20Policy%20Research%20on%20Inclusionary%20Zo
ning.pdf 
10 https://www.huduser.gov/publications/pdf/awm_rep_0902.pdf 
11 http://www.seattle.gov/Documents/Departments/SeattlePlanningCommission/MinutesAndAgendas/IZPolicyBrief.pdf  

long-term rental sector is in its infancy.12 Our long-term multi-unit rental sector is almost 
entirely run through central government, local government and non-profit organisations. 
35. 
The  Productivity  Commission’s  report  Using  Land  for  Housing  2015  presented 
international  evidence  to  suggest  inclusionary  zoning  policies  have  little  impact  on  the 
overall  supply  of  lower-priced  housing.  They  can  have  undesirable  effects  including 
uncertainty  and  delays,  higher  prices  for  non-targeted  homes,  and  significant 
administrative costs. Evidence suggested inclusionary zoning was most successful when 
accompanied by a wider suite of tools, including government funding. 
36. 
Inclusionary zoning tools in New Zealand are constrained by the inability to incorporate 
financial tools: grants, penalties, etc. with land use planning. This can be done through 
Council agreements with developers, but not through district plans under the RMA. 
37. 
When the Auckland Unitary Plan proposed inclusionary zoning in 2016, submissions and 
evidence  from  MBIE,  Housing  New  Zealand  and  others  stated  that  the  proposed 
provisions  were  effectively  a  tax  on  the  supply  of  dwellings  and  would  simply  be 
redistributional  in  effect. They  would  risk  reducing  the  overall  supply  of  housing  due  to 
lower  developer  margins.  For  some  of  these  reasons,  Auckland  Council  officers 
recommended not including mandatory inclusionary zoning interventions into the Unitary 
Plan in November 202013.  
Inclusionary zoning has considerable administrative costs 
38. 
If  mandatory  inclusionary  zoning  is  to  work  over  the  medium  to  long  term,  it  requires 
ongoing  monitoring,  administration  and  enforcement.  Monitoring  of  NZ’s  attempts  at 
inclusionary zoning, such as Hobsonville and Special Housing Areas, has been limited, 
including  how  many  affordable  houses  were  actually  built,  whether  household  income 
limits  were  met,  and  whether  the  houses  were  held  as  affordable  in  the  short-medium 
term.  
39. 
If Wellington City had inclusionary zoning, Council would have to invest considerable effort 
to run and monitor the process over time to ensure the affordable houses went to those 
who need them, and that houses were not on-sold or sub-let for market prices. Contracts 
and covenants may be needed as well as consent conditions to ensure the house values 
or rental returns remain at an affordable level for an appropriate period of time.  
Implications of pursuing mandatory inclusionary zoning 
40. 
Any inclusionary zoning methods should not have the side effect of reducing the overall 
number of houses being built. Otherwise, while a few affordable houses may be built, long-
term affordability for everyone else is reduced. It is essential to analyse the likely effect on 
mandatory  affordability  methods  on  development  feasibility,  housing  typologies  and 
tenures, and the overall supply and cost of houses. 
41. 
If affordable houses required in the district plan rely on price differential, we want to ensure 
this is long-lasting with legally robust conditions and monitoring so that the houses aren’t 
on-sold or sub-let on the open market at a higher price. 
 
12 https://www.hud.govt.nz/assets/News-and-Resources/Proactive-Releases/Second-Tranch/c06b6cb7c0/Information-on-
the-Built-to-Rent-sector.pdf 
13 Affordable housing report back: Inclusionary zoning and options for a planning response. Report to Planning 
Committee. 5 November 2020. File No.: CP2020/15492 

42. 
If the Council wants to pursue mandatory inclusionary zoning, we would recommend this 
is done with caution and with a strong evidence and evaluation base. This may include 
investigating  how  regulatory  incentives  (such  as  those  discussed  below)  and  financial 
incentives (for example lower development contributions, rates and Council partnerships) 
should be used with mandatory inclusionary zoning to increase its chance of success. 
Incentivised ‘voluntary’ inclusionary zoning  
43. 
To encourage developers to provide affordable housing products, the provision of lower 
margin products may need to be made more attractive and viable. We would also want to 
enable Kāinga Ora and social housing providers to invest in Wel ington City.  
44. 
In Wellington, affordability is optimised by multi-unit housing development. These can be 
built more efficiently and are denser and usually smaller. This makes them more affordable 
per  unit  than  detached  bespoke  houses.  Improved  certainty,  shorter  timeframes  and 
cheaper  costs  for  consenting  this  type  of  development  may  be  an  incentive  to  build 
affordable homes. 
45. 
The advantage of using incentives rather than penalties for affordable housing is that the 
incentives  do  not  reduce  the  viability  of  development  projects.  They  may  make  some 
projects  more  viable.  This  encourages  building  more  houses,  as  well  as  affordable 
houses, which targets the long-term supply issue as well. 
Height and density bonuses 
46. 
The district plan could enable multi-unit residential buildings to be higher and bulkier than 
allowed under district plan rules. For example, if the maximum height for the zone enables 
4 storeys or 6 storeys, a building that has 20% “affordable” units could get an extra 2 floors 
without  making  the  resource  consent  application  assessment  more  onerous.  If  the 
incentives were generous enough, the increased developer profit could offset the cost of 
selling the houses more cheaply. 
47. 
However, there are some disadvantages. We are already enabling housing in appropriate 
locations  near  public  transport  and  city/suburban  centres.  This  is  where  the  NPS-UD, 
regional policy statement and draft spatial plan already tell us to enable housing generally. 
This means Wel ington City’s new district plan will have a limited scope to use height and 
density bonuses, unless we start trading off neighbourhood character and adverse effects 
for bigger and denser (but more affordable) multi-unit housing. 
48. 
Allowing height or density beyond district plan standards may negatively affect neighbour 
sunlight, privacy, and neighbourhood character. Perversely, the density incentives may be 
applied  more  when  adverse  effects  are  significant.  If  adverse  effects  are  only  minor,  a 
developer would be tempted to ignore the affordable housing incentives and just go for a 
discretionary/non-complying resource consent. 
Controlled activity status 
49. 
The district plan could have a controlled activity14 rule for multi-unit housing development 
that has affordable housing products. Controlled activity consents are usually fast-tracked 
under  the  RMA,  and  are  rarely  notified  for  submissions.  They  cannot  have  conditions 
 
14 Controlled activities must be granted resource consent, but conditions can be imposed within the matters the district plan 
has reserved control. 

imposed  that  would  in  effect  stop  the  development  from  happening.  This  would  give 
developers considerable certainty, and may de-risk affordable housing projects. 
50. 
We currently intend to propose that multi-unit developments are a restricted discretionary 
activity, able to be declined on a range of matters including building design. If affordable 
housing were a controlled activity, there are risks to Council in not being able to decline 
them for poor design. This may not align with the Councils current focus on ‘design done 
wel ’ and a high level of regulatory control for design matters.  
51. 
The Place Planning team would also need to consider where this incentive would be most 
effective.  The  City  Centre  Zone  and  other  Centres  zones  already  enable  considerable 
development density. Our initial thought is that the Medium Density Residential Zone and 
possibly the General Residential Zone have a better potential for an affordable housing 
controlled activity. 
52. 
The  Council  should  consider  whether  the  benefits  of  reducing  red-tape  for  affordable 
housing in this way is worth trading off more design control of the building.  
Non-notification of affordable housing applications 
53. 
The district plan could state that if a development met an affordable housing threshold, 
along with the other rules and standards, it would not be notified for public or affected party 
submissions. If an application is notified, this significantly increases time and cost to get a 
resource consent, especially if a hearing is needed.  
54. 
However, we currently intend to propose applying a non-notification rule to all multi-unit 
development that complies with the zone standards, so this would not be an incentive for 
affordable housing specifically. 
Fast-track consenting 
55. 
The district plan could state that if a development met an affordable housing threshold, 
along with the other rules and standards, it would be processed quickly.  
56. 
Non-notified resource consents without hearings are already processed within 20 working 
days. The clock can be stopped if further information is required, but removing this would 
be impractical and would risk poor decision-making. This timeframe can be shrunk to 10 
working days for controlled activities. Fast-track consenting would not be an incentive for 
affordable housing specifically. 
Capping resource consent costs  
57. 
The risk that resource consenting fees and related costs will spiral upwards is a risk for all 
developers, especially if the development is new or innovative. For example, the 26 Aroha 
development  in  Auckland  which  met  almost  all  standards  was  pushed  into  a  limited 
notification hearing by the volume of earthworks and a construction noise breach. This 
added nine months to the project and it cost $800,000 to gain the resource consent15. In 
Wellington, the Zavos Corner apartments in Mt Victoria met all planning standards and 
guidelines, but  because it replaced a pre-1930s building and the Mt Victoria Residents 
Association opposed it, the lawyers, council and architect costs were expensive16.  
 
15 Architecture New Zealand magazine, November/December 2020. 
16 
https://static1.squarespace.com/static/56ca5424c2ea51c475f63cee/t/570f05982eeb8126f679c81f/1460956290649/Parsons
on_Zavos_corner.pdf 


58. 
If multi-unit developments with a certain number of affordable houses were guaranteed a 
maximum resource consent cost, regardless of council-required expert assessments and 
hearing commissioners, this would be an incentive for developers who are considering 
building affordable houses. But there would be a corresponding cost for the Council for 
consents that are more difficult to process than expected or require a hearing. It could also 
enable developers to push the  density limits or not bother with quality  design, knowing 
that Council will bear the cost risk for processing the consent. 
59. 
The Council should decide whether a risk of higher Council costs (paid by ratepayers) is 
worth the trade-off to incentivise more innovative affordable housing products. 
Promote affordability in district plan objectives, policies and RD matters 
60. 
District  plan  objectives  and  policies  can  promote  affordable  housing.  For  example, 
Queenstown-Lakes’ proposed district plan has content such as: 
4.2.2.7  Explore and encourage innovative approaches to design to assist provision of 
quality affordable housing. 

4.2.2.8  In applying plan provisions, have regard to the extent to which the minimum site 
size,  density,  height,  building  coverage  and  other  quality  controls  have  a 
disproportionate adverse effect on housing affordability. 

61. 
These  provisions  can  help  support  applications  for  affordable  housing,  especially 
discretionary  and  non-complying  activity  applications.  The  consent  planner  can  then 
weigh up the relative benefits of providing affordable houses when deciding whether to 
recommend granting consent, and what conditions to impose.  
62. 
These  provisions  are  also  useful  for  private  plan  change  applications.  For  example,  if 
Kāinga Ora decided to apply for a plan change for a combination of affordable houses and 
social housing, these sorts of plan provisions would help the affordable housing aspect of 
the application.  
63. 
Objectives and policies on affordable housing will also be needed to support any of the 
other mandatory and voluntary inclusionary zoning methods discussed above. 
64. 
Many  multi-unit  developments  in  Wellington  City  are  restricted  discretionary  activities. 
Extending  Council’s  discretion  to  include  an  affordable  housing  matter  would  al ow 
resource consent planners to consider the benefits of affordable housing when assessing 
applications. These provisions also enable the consent planners to recommend conditions 
to help ensure that affordability is maintained over time, within RMA constraints. This is 
similar to the objectives and policies for discretionary applications discussed above. 
New tools for affordable housing may be part of the new land use planning system 
65. 
The government announced on 10 February that the RMA will be repealed and replaced 
with three new Acts: 
•  Natural and Built Environments Act (NBA) to provide for land use and 
environmental regulation (this would be the primary replacement for the RMA) 
•  Strategic Planning Act (SPA) to integrate with other legislation relevant to 
development, and require long-term regional spatial strategies 
•  Climate Change Adaptation Act (CAA) to address complex issues associated 
with managed retreat and funding and financing adaptation. 

66. 
The  NBA  will  be  processed  first,  with  the  Minister  for  the  Environment  expecting  the 
complete NBA will be formally introduced to Parliament by the end of this year. The NBA 
will  consider  the  problem  of  housing  affordability,  as  outlined  in  the  Resource 
Management Review Panel’s June 2020 report. The Strategic Planning Act is also likely 
to focus on the housing affordability issue. 
67. 
The  government  will  run  a  submission  and  select  committee  process  this  year  on  a 
working  draft  of  the  NBA.  This  is  an  opportunity  for  the  Council  to  advocate  for  new 
planning  and  financial  tools  that  could  work  together  to  build  more  houses  and  better 
enable a range of affordable housing products.