Download original attachment
(PDF file)
This is an HTML version of an attachment to the Official Information request 'District Plan criteria for Good Public Transport Accessibility'.


WELLINGTON CITY 
 
  Client: 
Wellington City Council 
  INCLUSIONARY ZONING 
 
  Project No:  52114 
ECONOMIC ASSESSMENT 
 
  Date: 
August 2021 
INITIAL DATA FINDINGS 
 
   
 
                  W: www.propertyeconomics.co.nz   E: [email address]   P: 09 479 9311   PO: Box 315596, Silverdale 0944 



 
 
 
 
 
 
 
 
 
SCHEDULE 
Code 
Date 
Information / Comments 
Project Leader 
52114.1 
August 2021 
Draft Report 
Tim Heath / Phil Osborne 
 
 
  DISCLAIMER 
 
This document has been completed, and services rendered at the request of, and for the 
  purposes of Wellington City Council only.   
  Property Economics has taken every care to ensure the correctness and reliability of all the 
information, forecasts and opinions contained in this report.  All data utilised in this report has 
  been obtained by what Property Economics consider to be credible sources, and Property 
  Economics has no reason to doubt its accuracy.   
 
made in reliance of any report by Property Economics.  It is the responsibility of all parties acting 
  on information contained in this report to make their own enquiries to verify correctness.  
 
COPYRIGHT 
© 2021 Property Economics Limited. All rights reserved.  
 
CONTACT DETAILS 
Tim Heath  
Mob: 021 557713 
Email: [email address]  
Web: www.propertyeconomics.co.nz  
 
W: www.propertyeconomics.co.nz   
2 

52114.1 
 
 
THEORETICAL CAPACITY 
• 
Property Economics utilised the results from WCC Theoretical Capacity modelling 
• 
Only Comprehensive redevelopment was considered 
• 
Apartment options came in three different sizes, small, medium and large apartments 
which averaged 70sqm, 100sqm and 150sqm respectively.   
As a caveat Property Economics consider the average apartment sizes applied in the 
WCC Theoretical Capacity Model are high, particularly for the purposes of this study and 
potential reconciliation with demand. 
The assessment of inclusionary zoning has been undertaken across three different suburbs and 
zones, including: 
1.  Te Aro  - Central Area zone 
2.  Johnsonville  - Centre and Medium Density Residential zones 
3.  Tawa  - Rapid Transit zone 
Appendix 1 shows a map of each of these three suburbs as well as the sub-zones that have been 
incorporated as part of this assessment.    
Capacity is mutually exclusive between the three typology options. Building Large Apartments 
removes the capacity for Medium or Small.  
TABLE 1: THEORETICAL CAPACITY – TOTAL YIELD 
Theoretical 
Entire Suburb 
Within Centre Zones 
Large 
Medium 
Small 
Large 
Medium 
Small 
Capacity 
Apartment 
Apartment 
Apartment 
Apartment 
Apartment 
Apartment 
Johnsonville 
20,345 
31,215 
45,150 
4,079 
6,226 
8,982 
Tawa 
37,405 
57,099 
81,865 
14,963 
23,028 
32,599 
Te Aro 
3,464 
5,290 
7,655 
2,235 
3,415 
4,942 
Total 
61,214 
93,604 
134,670 
21,277 
32,669 
46,523 
 
Source: Property Economics, WCC 
Accounting for the number of dwellings removed from the theoretical capacity. 
TABLE 2: EXISTING DWELLINGS BY SUBURB 
Existing 
Within 
Entire 
Centre 
Dwellings 
Suburb 
Zones 
 
Johnsonville 
3,149 
561 
 
Tawa 
4,420 
1,748 
 
Te Aro 
526 
336 
 
Total 
8,095 
2,645 
 
Source: Property Economics 
 
W: www.propertyeconomics.co.nz   
3 


52114.1 
 
 
1.1. 
FEASIBLE CAPACITY  
Feasible Capacity   what is viableto build at an assumed 20% profit margin.  
 TABLE 3: FEASIBLE CAPACITY 
 
Entire Suburb
Within Centre Zones
 
Large 
Medium 
Small 
Large 
Medium 
Small 
 
Apartments
Apartments
Apartments
Apartments
Apartments
Apartments
 la y   Johnsonville
20,345
31,215
45,150
4,079
6,226
8,982
ci
tic Tawa
37,405
57,099
81,865
14,963
23,028
32,599
etr a  p Te Aro
3,464
5,290
7,655
2,235
3,415
4,942
eo
a
h
C
T
  Total
61,214
93,604
134,670
21,277
32,669
46,523
y
Johnsonville
325
911
882
301
851
829
e l
ti  
bi
c
Tawa
103
297
344
77
205
211
s
a
p
ea
a   Te Aro
797
1,924
2,703
769
1,674
2,475
F
C
Total
1,225
3,132
3,929
1,147
2,730
3,515
 
y
  Johnsonville
1.6%
2.9%
2.0%
7.4%
13.7%
9.2%
tili
Tawa
0.3%
0.5%
0.4%
0.5%
0.9%
0.6%
bi
%  
s
Te Aro
23.0%
36.4%
35.3%
34.4%
49.0%
50.1%
eaF
  Total
2.0%
3.3%
2.9%
5.4%
8.4%
7.6%
Source: Property Economics 
 
1.2. 
FEASIBLE CAPACITY  - MAXIMUM PROFIT OPTION 
This section utilises the highest profit typology option for each site.  Net Yield shows total built 
capacity adjusted for demolished dwellings.  
TABLE 4: FEASIBLE CAPACITY  - MAXIMUM PROFIT OPTION FOR CENTRE ZONES 
 
Medium 
Small 
Maximum Profit
Total Yield
Net Yield
 
Apartments Apartments
 Johnsonville
851
851
813
Tawa
205
205
200
 Te Aro
571
1,744
2,315
2,185
 Total
1,627
1,744
3,371
3,198
Source: Property Economics 
 
 
 
W: www.propertyeconomics.co.nz   
4 




52114.1 
 
 
2. 
INCLUSIONARY ZONING OPTIONS 
WCC is investigating the two potential inclusionary zoning options. The first option will require 
any developer building more than 2,400sqm of floorspace to provide between 1   10% of the 
new floorspace as assisted housing.  
opments 
that may have a negative impact on their feasibility.  
In contrast, the second option incentivises developers to provide assisted housing through an 
increase in the height restriction.  Specifically, WCC has proposed to allow developers to build 
an additional 25% floorspace in return for 10% - 50% of this additional floorspace being 
provided as assisted housing.   
Ultimately, the impact that these inclusionary zoning options will have on the modelled 
feasibility is highly dependent on what the developer receives from the assisted housing 
dwellings.  For the purposes of this assessment, we have run two revenue scenarios using a 30% 
and 50% reduction in the revenue received for an assisted home in comparison to one sold at 
full price.  Additionally, we estimate the number of assisted homes provided from each 
inclusionary zoning option at both the upper end of the spectrum (i.e. 10% and 50% for 
inclusionary zoning options 1 and 2 respectively) and in the middle of the proposed spectrum 
(i.e. 5% and 25% respectively).  This result in a total of four different scenarios tested for each of 
the two inclusionary zoning options.  
Specifically, these assumptions can be written as follows: 
• 
The developer sells the assisted housing at a 30% or 50% reduction in sale price. 
This also translates to a reduction in real estate fees and GST.  All other costs 
associated with building the home are identical between the full price and assisted 
housing options as it is assumed they will be of the same quality.  
• 
For the first inclusionary zoning option, if the additional floorspace is greater than 
2,400sqm, then the number of assisted houses is equal to either 5% or 10% rounded 
down. For example, if a development is posed to construct 32 dwellings, then 10% 
of the development would equate to 3.2 dwellings. This is rounded down to 3 
dwellings which in this instance, represents under 10% of the d
floorspace (approximately 9.4%). The same methodology is applied for the 5% 
scenario which in this instance, would result in a single assisted dwelling.  
• 
For the second inclusionary zoning option, the number of homes built on each site 
has been increased by 25% rounded down. Of these additional homes, either 25% 
or 50% is assumed to be built as assisted housing. In the case of the 32-dwelling 
development, a 25% increase in housing results in an additional 8 dwellings. Under 
the 25% and 50% assisted housing assumption, 2 and 4 of these dwellings would be 
considered assisted housing respectively.  
W: www.propertyeconomics.co.nz   
5 

52114.1 
 
 
2.1. 
INCLUSIONARY ZONING OPTION 1 
The four scenarios assessed are as follows: 
Scenario 1: Up to 10% of the development is contributed to assisted housing at a 30% 
discount. This results in up to a 3% decrease in revenue (10% * 30%). 
Scenario 2: Up to 10% of the development is contributed to assisted housing at a 50% 
discount. This results in up to a 5% decrease in revenue. 
Scenario 3: Up to 5% of the development is contributed to assisted housing at a 30% 
discount. This results in up to a 2.5% decrease in revenue. 
Scenario 4: Up to 5% of the development is contributed to assisted housing at a 50% 
discount. This results in up to a 1.5% decrease in revenue. 
TABLE 5: COMPARISON OF OPTION 1’S IMPACT ON FEASIBLE CAPACITY  
 
Feasible 
Without 
Assisted Housing 10%  Assisted Housing 5% 
Assisted 
Capacity 
30% 
50% 
30% 
50% 
Housing 
Discount  
Discount 
Discount 
Discount 
Johnsonville 
723 
526 
420 
558 
526 
Tawa 
205 
148 
116 
205 
148 
Te Aro 
319 
319 
319 
319 
319 
Total 
1,247 
993 
855 
1,082 
993 
 
Source: Property Economics 
 
TABLE 6: NUMBER OF FEASIBLE ASSISTED HOMES BUILT UNDER OPTION 1  
Assisted 
Assisted Housing 10% 
Assisted Housing 5% 
Housing 
30% Discount  
50% Discount 
30% Discount 
50% Discount 
Johnsonville 
47 
38 
19 
18 
Tawa 
13 
10 
7 
5 
Te Aro 
28 
28 
12 
12 
Total 
88 
76 
38 
35 
Source: Property Economics 
 
 
 
W: www.propertyeconomics.co.nz   
6 

52114.1 
 
 
 
2.2. 
INCLUSIONARY ZONING OPTION 2 
As with the first inclusionary zoning option, we have assessed four different scenarios which are 
as follows: 
Scenario 1: Up to 50% of the additional homes is contributed to assisted housing at a 
30% discount.  
Scenario 2: Up to 50% of the additional homes is contributed to assisted housing at a 
50% discount.  
Scenario 3: Up to 25% of the additional homes is contributed to assisted housing at a 
30% discount.  
Scenario 4: Up to 25% of the additional homes is contributed to assisted housing at a 
50% discount.  
TABLE 7: COMPARISON OF OPTION 2’S IMPACT ON FEASIBLE CAPACITY 
Assisted Housing 
Feasible 
Without 
Assisted Housing 50% 
25% 
Assisted 
Capacity 
Housing 
30% 
50% 
30% 
50% 
Discount  
Discount 
Discount 
Discount 
Johnsonville 
851 
1,087 
607 
1,411 
1,249 
Tawa 
205 
369 
148 
635 
527 
Te Aro 
2,315 
3,207 
2,809 
3,653 
3,531 
Total 
3,371 
4,663 
3,564 
5,699 
5,307 
Source: Property Economics 
 
 
 
W: www.propertyeconomics.co.nz   
7 


52114.1 
 
 
 
FIGURE 1: IMPACT OF INCLUSIONARY ZONING OPTION 2 ON NET PROFIT % - SCENARIO 1 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Source: Property Economics 
TABLE 8: NUMBER OF FEASIBLE ASSISTED HOMES BUILT UNDER OPTION 2 
Assisted 
Assisted Housing 50% 
Assisted Housing 25% 
Housing 
30% Discount 
50% Revenue 
30% Discount 
50% Revenue 
Johnsonville 
82 
5 
54 
42 
Tawa 
19 
0 
26 
21 
Te Aro 
212 
108 
88 
72 
Total 
313 
113 
168 
135 
 
Source: Property Economics 
 
 
W: www.propertyeconomics.co.nz   
8 


52114.1 
 
 
APPENDIX 1 – DEVELOPMENT SITE MAPS 
 
 
FIGURE 2: TAWA DEVELOPMENT AREAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Source: Property Economics 
 
 
W: www.propertyeconomics.co.nz   
9 


52114.1 
 
 
 
FIGURE 3: JOHNSONVILLE DEVELOPMENT AREAS 
 
Source: Property Economics 
 
 
W: www.propertyeconomics.co.nz   
10 


52114.1 
 
 
 
 
FIGURE 4: TE ARO DEVELOPMENT AREAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Source: Property Economics 
W: www.propertyeconomics.co.nz   
11