This is an HTML version of an attachment to the Official Information request 'Council rating base change'.
Appendix One – In scope information 
Excerpt from briefing 27th Central-Local Government Forum: Building the foundations for the future 
(25 February 2021). 

Provided to the Minister of Local Government 
Excerpt start 
Supporting local government to reduce land banking 
1.
The term ‘land banking’ covers a wide range of scenarios. The concern for the
Government is when people hold off making land available for development because
they expect to make greater capital gains in the future.
2.
Data from 2018 estimated that between 5% and 20% of land zoned for residential
development in larger cities is not developed. This land is either vacant or has very
limited existing development on it.
3.
This is not an estimate of land banking as we do not have information on why
landowners have not developed the land, as it is difficult to identify why people are
not making it available. Some are holding on to land for legitimate reasons (e.g.
accumulating pieces of land over time for a larger development).
4.
Speculative behaviour is often a symptom of bigger problems, such as:

a fundamental shortage of housing supply

planning rules that limit how much, and the extent to which, land can be
developed

a lack of the infrastructure needed for development

the cost of holding the land is so low there is a lack of incentive to develop it
Amending how existing rates are calculated 
under the Official Information Act 1982 
5.
DIA prepared advice on changing to a land value basis only for rates. DIA consider that
a change to land value rating only would be unlikely to act as a significant
discouragement to land banking and have undesirable consequences.
6.
DIA present several considerations that support this view:

The Productivity Commission has noted that capital value rates create a
disincentive at the margin to owners to invest in property improvements and
put land to its highest value use. The disincentive is because the improvements
Released will increase the amount of taxes payable by the owners. However, other factors
especially income tax settings, may outweigh any incentive the rating system
provides to develop land (e.g. if income made from land acquired with the
intention to dispose of it is taxable).


We cannot easily project what effect a shift to land value rating might have on
the holding costs for vacant residential land.

All ratepayers would be affected by the change, not just the owners of
residential development property. There are some ratepayers that have capital
value but no land value.  These are utility companies with the right to locate in
or on roads.  The Courts have ruled that these utilities are rateable. Limiting
local authorities to land value only rating would therefore narrow their rating
base.

Land value rating reduces the incentives for local authorities to support new
construction - under a capital value rating system new construction increases
council income without councils having to increase their tax rates – it is the
equivalent of the fiscal drag benefits the Crown gets as income tax payers move
into higher income tax brackets.  Most councils are very conscious of this effect.
Land value rating would greatly reduce this effect, reducing local authority
incentives to support new development (other than subdivision).
•  9(2)(g)(i)
Excerpt end 
under the Official Information Act 1982 
Released